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所以，只要物業(yè)服務(wù)不要太差，滿意度達(dá)到一定的水平，比如說(shuō)75分以上，物業(yè)就不太可能被更換。

原物業(yè)公司是港股的上市公司，市值在50-100億港幣，物業(yè)綜合實(shí)力排名前TOP15。

表面上看上去不錯(cuò)，但是我們小區(qū)的服務(wù)水平是不及格的。

(資料圖)

我相信他們肯定也有服務(wù)做得好的項(xiàng)目，但是服務(wù)不好的項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致物業(yè)的口碑在當(dāng)?shù)厥艿胶艽蟮挠绊?，甚至可能影響新樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

這幾年物業(yè)公司過(guò)于追求規(guī)模（也許是為了迎合資本市場(chǎng)），每年都有大手筆的收并購(gòu)，如果服務(wù)水平跟不上，這些新增的項(xiàng)目很可能會(huì)得而復(fù)失。

另一個(gè)問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商交付項(xiàng)目的品質(zhì)。

業(yè)主不滿意的點(diǎn)一方面是物業(yè)本身的服務(wù)能力，另一方面是樓盤(pán)的維護(hù)問(wèn)題，比如說(shuō)電梯時(shí)常出現(xiàn)運(yùn)行、外立面掉落、過(guò)道墻體粉刷脫落。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，我們關(guān)注的是小區(qū)整體的居住舒適度，開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題也是物業(yè)應(yīng)該要解決的問(wèn)題。

前面也提到過(guò)，比如業(yè)主滿意度達(dá)到75分以上，物業(yè)就比較難被更換，這個(gè)分?jǐn)?shù)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量乘以物業(yè)管理水平。

比如，開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量為80分，那么物業(yè)提供的服務(wù)就要達(dá)到90分以上，開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量達(dá)到90分，物業(yè)服務(wù)做到80分以上，業(yè)主也能接受。

如果開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)都達(dá)到90分以上，那就是非常好的居住體驗(yàn)了。

大部分的開(kāi)發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)要么是母子公司，要么是兄弟公司。

所以我們看到物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)里，會(huì)有不少的關(guān)聯(lián)交易，包括新樓盤(pán)的前介服務(wù)、銷(xiāo)售案場(chǎng)管理、保潔開(kāi)荒、新房銷(xiāo)售代理、車(chē)位租售等等。

這次更換物業(yè)，前物業(yè)手上還有部分車(chē)位沒(méi)有賣(mài)完，因此在離開(kāi)前打折出售。

我也趁機(jī)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)車(chē)位，購(gòu)買(mǎi)合同分兩份：一份是購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的合同，和開(kāi)發(fā)商簽訂；一份是車(chē)位交易服務(wù)的協(xié)議，和物業(yè)簽訂。

我計(jì)算了下，以這次打折后價(jià)格來(lái)計(jì)算，物業(yè)的毛利率是25%，以一年前高位的價(jià)格計(jì)算，物業(yè)代理車(chē)位的毛利率在50%左右。

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