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作者：子非魚；本文首發(fā)于我的微信公眾號(hào)“城市財(cái)經(jīng)”，歡迎關(guān)注

01 |樓市寒潮依舊

讀書的時(shí)候，曾無(wú)比向往南京，想看看烏衣巷中是否還有王謝兩大家族留下的痕跡，想游覽一下秦淮河感受一下秦淮脂粉沾染過的河水，想登上棲霞山去看看這座虎踞龍盤的六朝古都。

(資料圖片僅供參考)

所謂六朝古都，其實(shí)并不準(zhǔn)確，魏晉南北朝時(shí)期就經(jīng)歷了偏安江左的東吳、東晉、宋、齊、梁、陳6個(gè)政權(quán)，后來還有南唐，朱元璋創(chuàng)建的大明也是在南京開國(guó)，朱棣靖難之役后，就遷都北京了。

總而言之，在去之前，懷著對(duì)南京無(wú)限的遐想，喜歡這座城市。

后來有機(jī)會(huì)在南京待過一段時(shí)間，去過南京長(zhǎng)江大橋、夫子廟、雨花臺(tái)和中山陵，可惜沒有游玩秦淮河。對(duì)南京的喜歡依舊，除了房?jī)r(jià)。

當(dāng)下正值隆冬季節(jié)，南京的玄武湖，快要結(jié)冰了吧。天氣預(yù)報(bào)顯示，最近兩批次冷空氣正在南下。

當(dāng)下南京樓市，同樣寒潮依舊。

最新數(shù)據(jù)顯示，南京的二手房掛牌量正逼近15萬(wàn)套，達(dá)到了149688套。

這一數(shù)據(jù)相比于三月份的11.87萬(wàn)套增加了3萬(wàn)多套，相比于10月份的13.53萬(wàn)套，也增加了近1.5萬(wàn)套。

這說明什么，說明投資客仍在加速掛牌離場(chǎng)。

投資客掛牌離場(chǎng)的現(xiàn)象，自年初以來就在中心城市上演，愈演愈烈。3月份和10月末的時(shí)候，先后梳理過中心城市的數(shù)據(jù)。

3月份的時(shí)候，有13個(gè)中心城市二手房掛牌量在10萬(wàn)套之上，10月末的時(shí)候增加至15個(gè)。

增加的不只是城市數(shù)量，還有各城市的掛牌規(guī)模。

數(shù)據(jù)來源：鏈家網(wǎng)、銳理數(shù)據(jù)、諸葛找房、透明網(wǎng)、卓易數(shù)據(jù)、公開報(bào)道等

02 |南京房?jī)r(jià)仍在調(diào)整

掛牌量激增背后，有當(dāng)下二手房交易手續(xù)簡(jiǎn)便、降稅等緣故，比如北京的賣一買一置業(yè)免稅，比如十多個(gè)城市推出的“帶押過戶”等。

但根本原因還是房?jī)r(jià)調(diào)整之下，一部分尋求落袋為安，一部分選擇割肉離場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市中，有64個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格同比在下跌，占比超過了90%，也就有90%的城市房?jī)r(jià)在調(diào)整當(dāng)中。

中心城市方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露的10月份10個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，目前幾乎有80%的二手房房源在降價(jià)出售。

廣州方面，貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，有36%的項(xiàng)目相比近三年的最高價(jià)降幅在10%以內(nèi)，25%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅則在10%-20%之間，23%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅超過20%。

深圳方面，樂有家最新數(shù)據(jù)顯示，有40%的二手房掛牌低于參考價(jià)。

這兩座一線城市，目前今年以來，無(wú)論外圍區(qū)還是核心區(qū)，價(jià)格都在調(diào)整中。

炒房第二城杭州，同樣如此。杭州當(dāng)?shù)孛襟w錢江晚報(bào)7月份披露，杭州超6成小區(qū)都在掛牌降價(jià)。

房?jī)r(jià)泡沫巨大的南京，同樣如此。

在上一輪上漲中，南京和廈門、蘇州、合肥四座城市以驚人的房?jī)r(jià)增速，獲得了樓市“四小龍”稱號(hào)。

嚴(yán)重脫離收入的房?jī)r(jià)，在今年的宏觀環(huán)境之下，紛紛進(jìn)入了調(diào)整浪潮中。

關(guān)于南京，今年寫過很多次。在之前的文章中，提到過，根據(jù)南京當(dāng)?shù)刈悦襟w“南京樓市”梳理發(fā)現(xiàn)：

二級(jí)房產(chǎn)成交市場(chǎng)調(diào)整如斯，一級(jí)土地市場(chǎng)又豈能好得了，所以我們看到了在三輪集中供地完成之后，22座集中供地城市，沒有一座完成賣地供應(yīng)計(jì)劃。

南京的賣地完成率只有51%，武漢更只有24%。

于是我們看到了，堅(jiān)持了一年半的兩集中供地，已經(jīng)被多個(gè)城市拋棄。

最著急忙慌的武漢，已經(jīng)完成了第四輪、第五輪集中供地，第六輪集中供地已經(jīng)掛牌，成為首個(gè)推出第六輪集中供地的城市。

長(zhǎng)沙、深圳、蘇州、北京等城市已經(jīng)完成第四輪供地競(jìng)拍。南京已經(jīng)完成了第四輪集中供地，第五輪供地已公示，將于本月20日進(jìn)行。

03 |腳步不停

寒冷如斯的樓市，讓南京過去大半年都在忙著出政策托底。

從4月份至今，南京前前后后發(fā)布了十多次托底措施，其中包括放松外圍區(qū)限購(gòu)，只保留鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四大核心區(qū)域，同時(shí)四大核心區(qū)域社保要求降至6個(gè)月，并且可以續(xù)保。

這些措施，讓南京成為全國(guó)出臺(tái)托底樓市措施最多的城市，沒有之一。

就在近日，南京繼續(xù)出招，下調(diào)二套房首付比例：

本號(hào)在前兩天的文章中做過專門分析，南京在防疫大放松之后，選擇降低二套房首付比例，無(wú)非是想以加杠桿的方式，特別是借助防疫政策大放松這個(gè)背景，迫不及待想要推動(dòng)一波成交量，幫助去庫(kù)存，最終推動(dòng)土地成交，來一波搶跑，推動(dòng)市場(chǎng)回暖。

但二手房掛牌量繼續(xù)增加，即將突破15萬(wàn)套的現(xiàn)實(shí)告訴我們，南京可能想多了。

第一，防疫雖然放松，但疫情尚未結(jié)束，過去三年很多人的家底都掏空了，指望一朝放開就能滿血復(fù)活？更何況，正如很多人揶揄的，防疫三年，現(xiàn)在才算開始而已。

第二，阻礙全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素有很多，世界秩序正在遭受挑戰(zhàn)，中國(guó)與美國(guó)的摩擦仍在進(jìn)行當(dāng)中，而且，大家不要忘記了，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)還在打著呢，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)只是世界秩序撕裂的序幕而已。

第三，抗壓能力極強(qiáng)的上海、北京才開始迎來房?jī)r(jià)調(diào)整，在收入復(fù)蘇短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，調(diào)整的力量仍會(huì)占據(jù)主流。

總結(jié)起來就一句話，最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去，但接下來并不是春天，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、樓市復(fù)蘇，是曲折的，不確定的。

大多數(shù)中心城市，調(diào)整的腳步仍沒有停止。

更何況，當(dāng)下的首要任務(wù)，不是準(zhǔn)備錢去買房，而是做好個(gè)人防護(hù)，等待感染高峰期的到來。

@今日話題

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