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文/檀扒爺

1月17日，深圳住建局突然大手筆，一次性發(fā)了四份文件，分別是《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》還有《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》。

這些征求意見稿全都是關(guān)于深圳的保障性住房體系的，內(nèi)容很多，對(duì)之前的政策做出了不少巨大的改動(dòng)，其中有三點(diǎn)我覺得不得不說一下：

(資料圖片)

1、公租房方面，擬劃定申請(qǐng)家庭和單身居民的收入財(cái)產(chǎn)限額； 2、公租房的租金定價(jià)，有說法了； 3、視覺沖擊最極強(qiáng)的一條——不再安排建設(shè)安居型商品房。

乖乖，深圳的安居房，突然成絕唱了。

也就是說之前公租房 真就誰都能申請(qǐng)？

這個(gè)劃定收入財(cái)產(chǎn)限額，是《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》中第五條先提到的，全文一共出現(xiàn)了7次，不過暫時(shí)還沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)來劃分是否夠格申請(qǐng)。

這個(gè)辦法的提出看起來非常有力度，但仔細(xì)琢磨下，會(huì)發(fā)現(xiàn)這意味著在此之前的公租房申請(qǐng)中，是存在明顯漏洞的。

圖片來源：浙江省政府官網(wǎng)

公租房的定義，按浙江省政府官網(wǎng)上的說法，是給中低收入的住房困難人群，還有新就業(yè)無房的職工，以及有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的租賃住房，雖然后兩者未必是中低收入人群，但是從排序來看，中低收入人群肯定是首要的服務(wù)對(duì)象。

而深圳之前的申請(qǐng)人要求卻非常寬松，只要成年 本地戶口 3年社保就行，如果學(xué)歷或職稱較高那1年社保就可以參加輪候，而根據(jù)奧一新聞去年12月12日的報(bào)道，根據(jù)十四五規(guī)劃，深圳在十四五期間打算建6萬套公租房。

聽起來很多，可你知道輪候公租房的名單有多長嗎？去年12月10日時(shí)，已經(jīng)超過了42萬人！7倍不止！

供需極不平衡，又沒有收入上的限制，這就很容易讓人鉆空子，比如可能明明是高收入人群，卻為了可以省下更多的錢而去擠占這個(gè)首要是為了中低收入人群服務(wù)的公共資源。不過占便宜嘛，人之常情，操作起來也不算很復(fù)雜，比如把自己名下的房產(chǎn)放到父母名下什么的。

3萬一個(gè)月的個(gè)人，去和3千一個(gè)月的家庭搶名額，這會(huì)顯得公租房的存在本身變得非常搞笑和尷尬。

這種問題從一開始公布申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)其實(shí)就有人提過，也很難想象這么明顯的漏洞為啥一開始會(huì)出現(xiàn)。

因此這次的政策，至少可以讓公租房的申請(qǐng)朝著“資源向有需求的群體流動(dòng)”這個(gè)方向發(fā)展。而且其實(shí)再想一下，深圳此舉可能還有一層意思：

把明顯沒有低租金住房需求的高收入人群給剔除出去，讓他們正常租房正常買房去，不然，其實(shí)也是一種浪費(fèi)。對(duì)吧？

最低只有參考租金的3% 這個(gè)定價(jià)有點(diǎn)厲害

租金定價(jià)是《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》第二十條提到的，具體如圖：

圖片來源：深圳住建局官網(wǎng)

可以很明確看到，公租房其實(shí)就是廉價(jià)租賃住房，同期同地段租金僅為市場(chǎng)參考價(jià)的30%左右，如果是特困人員還有低保家庭等，租金可以只到同期同地段市場(chǎng)參考價(jià)的3%左右。

這里提到的市場(chǎng)參考價(jià)格不知道具體是啥，不過深圳是有租金參考價(jià)的。

圖片來源：深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺(tái)

拿鹽田街道這個(gè)55每平月租來說，假如一家人租個(gè)80平的房子，那月租就是4400，如果有公租房的話，那價(jià)格就是這個(gè)的30%左右，1320一個(gè)月，那如果是特困戶等群體，租金就會(huì)降低到132一個(gè)月？

我不是很清楚是不是該這么算，不過看比例大概是這樣，這就非常低了，并且一下體現(xiàn)出上邊說的要?jiǎng)澏ㄊ杖胴?cái)產(chǎn)限額，這樣的租金水平，如果是高收入人群來搶名額，那就是純粹的浪費(fèi)社會(huì)資源。

不管怎么說，這個(gè)租金定價(jià)，很厲害。

不再建安居房 壓力到了共有產(chǎn)權(quán)房這一邊

最后，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》第五十五條新舊項(xiàng)目政策銜接里提到，不再安排建設(shè)安居型商品房（已經(jīng)簽了土地使用權(quán)的那還按舊政策來）。

對(duì)我們這些吃瓜群眾來說，這條的視覺沖擊很強(qiáng)，因?yàn)橹耙恢蓖频陌簿臃烤尤煌蝗怀闪私^唱，但也僅此而已。然而對(duì)于正在排隊(duì)等安居房的人來說，卻是徹頭徹尾的重磅炸彈......

和上邊的公租房一樣，深圳安居房的供需也非常吃緊，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前庫里輪候的人有18萬之巨，而且從百度上深圳安居房貼吧里的內(nèi)容來看，時(shí)間非常漫長，有人發(fā)帖問自己13萬多的排號(hào)，要排多久，有人回答一年一萬自己算，有人說2020年時(shí)前進(jìn)了1.4萬名，前邊還有11萬人，還有人說只要首付夠了，看到有房子出來就立馬去報(bào)名后補(bǔ)，等等。

我記得上學(xué)時(shí)聽人說哪個(gè)科系有人的課題是觀測(cè)和研究一顆好幾年才路過一次的彗星，結(jié)果就在要出成果時(shí)，那顆彗星在撞擊中毀滅了，我感覺現(xiàn)在輪候的人心情和那個(gè)老兄應(yīng)該是差不多的。

當(dāng)然深圳并沒有那么損直接把路全堵死，文件里表示，原安居房在冊(cè)輪候人，是可以申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)房的，而且按新政策合格納入共有產(chǎn)權(quán)房輪候冊(cè)的輪候人，要排在原安居房輪候人的后邊兒。

哦豁，這下壓力一下子就轉(zhuǎn)到了共有產(chǎn)權(quán)房這邊。

似乎也正因如此，共有產(chǎn)權(quán)房要求也變得更加嚴(yán)格，首先一點(diǎn)，就是明確共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，具體來說就是購房者在簽訂買賣合同之日起未滿5年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額，住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)會(huì)出來以原價(jià)回購；滿5年的，要轉(zhuǎn)讓也是通過住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)來找符合要求的，價(jià)格方面是雙方協(xié)商，不過要參照市場(chǎng)參考價(jià)。這種操作大大限制了共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值炒作，持有周期比較長不說，最后買賣還得通過第三方和參考價(jià)來折騰。

其次一點(diǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房給出了一個(gè)退出機(jī)制。

圖片來源：深圳住建局

如圖所示，這些行為都會(huì)導(dǎo)致輪候人直接退出輪候冊(cè)，其中比較有意思的是第四條，連續(xù)三年未提出認(rèn)購申請(qǐng)的，有的人喜歡等，站著名額耗著，這下好了，最后要把自己耗到退出。

以上，深圳樓市也算是火力全開，剛開年半個(gè)月整這出，讓人想問：

還在排安居房的人，會(huì)放棄嗎？ 共有產(chǎn)權(quán)房條件變嚴(yán)格，還會(huì)有很多人排隊(duì)買嗎？ 橫豎都排不上的人，會(huì)選擇離開深圳嗎？

我覺得這些問題深圳自己也很想知道答案，不過不管怎么說，強(qiáng)化了保障性住房的準(zhǔn)入條件，對(duì)于“有需求的群體獲得所需的資源”這一點(diǎn)，應(yīng)該會(huì)比以往做的要好。

而且，把明明沒有需求卻要擠占名額的人群剔出去正常消費(fèi)，也不是壞事。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)根據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)勿以此作為投資依據(jù)。）

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