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為了盡可能看出趨勢(shì)性變化，西米衣谷從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲取了自2009年以來的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。

我們首先來看一下從2009年到2022年，全國(guó)住宅商品房銷售面積變化情況：

(資料圖片)

如上圖，從2009年到2021年，雖然期間偶有小幅回調(diào)，但整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪波瀾壯闊的大牛市。住宅銷售面積從2009年的8.62萬億平方米一路增長(zhǎng)到2021年的15.65萬億平方米，增長(zhǎng)了82%，真是一個(gè)全民買房的黃金時(shí)代！

然而進(jìn)入2022年后，風(fēng)云突變，住宅銷售面積驟降25%，直接下降到2015年的水平。

再來看與銷售面積相應(yīng)的銷售額的數(shù)據(jù)：

在從2009年到2021年的房地產(chǎn)大牛市中（注：2009年并非牛市的起點(diǎn)，只是本文數(shù)據(jù)的起點(diǎn)），住宅銷售金額從3.84萬億元猛漲到16.27萬億元，漲幅高達(dá)323%，遠(yuǎn)高于同期銷售面積82%的漲幅，可見在此期間投資樓市的人，許多都賺得盆滿缽滿。美國(guó)股市、中國(guó)樓市被網(wǎng)友并稱為YYDS，絕非浪得虛名。

在2022年猝不及防的大轉(zhuǎn)折中，住宅銷售金額大跌了28%，略高于銷售面積25%的跌幅。

盡管從2009年到2021年住宅銷售面積穩(wěn)步提升，但房企的拿地面積則呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，具體如下：

在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、消費(fèi)者購(gòu)房熱情一如既往的13年間，房企拿地面積從2011年最高時(shí)的4.43億平方米下降到2021年的2.16億平方米，降幅達(dá)51%。這一方面反映出優(yōu)質(zhì)可開發(fā)土地資源的下降，同時(shí)也意味著住宅越蓋越高。

2022年，在住宅銷售面積下降25%，銷售金額下降28%的同時(shí)，拿地面積大降53%，可見房企對(duì)未來數(shù)年預(yù)期之悲觀。

和拿地面積腰斬對(duì)應(yīng)的，房企拿地金額也大跌48%，具體如下：

從2009年的0.52萬億元到2021年的1.78萬億元，漲幅高達(dá)245%，過去13年地方政府的土地財(cái)政之闊綽直叫人嘆為觀止。自然，在長(zhǎng)期歌舞升平的土地盛宴之后，突然來了個(gè)48%的劇降，地方政府如何接招？

綜合上文中住宅銷售面積、金額數(shù)據(jù)可以看到，2009年以來房?jī)r(jià)漲幅十分喜人：

全國(guó)住宅均價(jià)從2009年的4459元/平方米一路扶搖直上飆漲到2021年的10396元/平方米，漲幅達(dá)133%。2022年，在巨大的銷售去化壓力下，住宅均價(jià)出現(xiàn)小幅下滑。

作為對(duì)比，我們來看下同期土地價(jià)格的變化情況：

如上圖，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格從2009年的1614元/平方米上漲到2021年的8224元/平方米，期間漲幅高達(dá)410%，遠(yuǎn)高于住宅均價(jià)133%的漲幅?？梢娫谶@輪房地產(chǎn)的超級(jí)大牛市中，手握土地資源的各地方政府無疑是最大的贏家。

2022年，在土地轉(zhuǎn)讓面積和金額腰斬的情況下，土地單價(jià)依然保持漲勢(shì)，這主要因?yàn)橐欢€城市的土地更加好賣一些，從而拉高了均價(jià)。

2009年，個(gè)人按揭貸款金額為0.86萬億元，到2021年增長(zhǎng)到3.24萬億元，增幅達(dá)278%，具體數(shù)據(jù)如下：

最后我們來看一下住宅新開工房屋面積的情況：

如上圖，雖然2020年、2021年住宅銷售火爆依舊，但實(shí)際上新開工房屋面積已經(jīng)連續(xù)兩年下降，到2022年更是大幅下降40%。冬江水寒鴉先知，搏殺在市場(chǎng)一線的房企，早已放棄幻想、直面慘淡的現(xiàn)實(shí)。

小結(jié)：2023年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了一個(gè)眾所矚目的數(shù)據(jù)：2022年末全國(guó)人口141175萬人，比上年末減少85萬人。全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰；死亡人口1041萬人，人口死亡率為7.37‰；人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰。在西米衣谷看來，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速掉頭，極有可能是趨勢(shì)性的，而非過去二十多年屢見不鮮的政策性調(diào)整。

在未來，一、二、三線城市的改善性需求值得關(guān)注，其購(gòu)房群體大概在35歲以上，家庭收入增長(zhǎng)、積蓄增加，支付能力較強(qiáng)，同時(shí)隨著家庭人口增加，有改善居住條件的較強(qiáng)需求；剛需雖然也不會(huì)過快下降，但將有大量的二手房源來和新房競(jìng)爭(zhēng)。

$萬科A(SZ000002)$$金地集團(tuán)(SH600383)$$保利發(fā)展(SH600048)$

關(guān)鍵詞： 銷售面積 漲幅高達(dá) 銷售金額