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#融創(chuàng)服務(wù)##物管股#

2018年夏天的一個下午，我在某大型券商的一個重磅會議上，聽分析師講述房地產(chǎn)行業(yè)，彼時“融創(chuàng)”堪稱國內(nèi)No.1房企。就在短短的幾年后，融創(chuàng)卻被投資者“唯恐避之不及”。在一些股吧中，$融創(chuàng)服務(wù)(01516)$只因代碼中帶了“融創(chuàng)”二字，不被投資者看好。

2023年開年，地產(chǎn)板塊談不上復(fù)蘇，但在“新五條”推波助瀾下，危機已經(jīng)消弭了不少。在宏觀基本面已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)、經(jīng)濟回歸常態(tài)化后，去年遭遇冷眼的融創(chuàng)服務(wù)或是存在認知偏差最大的物管企業(yè)！

(相關(guān)資料圖)

一、融創(chuàng)服務(wù)受母公司牽連？impossible！

2022年7月，港股上市物業(yè)管理服務(wù)商金科服務(wù)發(fā)布公告，金科服務(wù)向$金科股份(SZ000656)$提供不超15億元借款。而后金科服務(wù)擬收購集團旗下43項托兒所物業(yè)，欲通過關(guān)聯(lián)交易的方式再次向母公司輸血。

因為之前中國恒大就曾挪用恒大物業(yè)的存款，導(dǎo)致恒大物業(yè)投資人利益受損，于是市場果斷對金科服務(wù)用腳投票。但融創(chuàng)服務(wù)的情況與前兩者截然不同。

首先，本次融創(chuàng)中國停牌的過程中，融創(chuàng)服務(wù)并沒有一起停牌，并如期發(fā)布了2022年中報。側(cè)面體現(xiàn)了融創(chuàng)服務(wù)是相對獨立的上市主體；

其次，融創(chuàng)服務(wù)并沒有像金科服務(wù)與金科地產(chǎn)這種“輸血式”操作；

最后，融創(chuàng)中國在去年12月初更新了一版?zhèn)鶆?wù)重組資料，后于12月下旬發(fā)布了延期許久的2021財年年報。再加上融創(chuàng)近期采取的化債的策略相對積極，風(fēng)險向融創(chuàng)服務(wù)轉(zhuǎn)移的可能性非常小。

二、融創(chuàng)服務(wù)仍是國內(nèi)物管頭部企業(yè)。

很多人談起物業(yè)，第一時間想到的是萬物云、$碧桂園服務(wù)(06098)$，但實際上融創(chuàng)服務(wù)的實力也不容小覷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，融創(chuàng)物業(yè)新增合約面積480萬，排名第九。值得注意的是，這還是在融創(chuàng)中國事件之后，2022年一季度，融創(chuàng)服務(wù)新增物業(yè)面積多次排名全國三甲。

即使2022年來自于融創(chuàng)的項目減少。

（ 2022上半年，在管面積中第三方占比已達40%）

但中指研究院依舊把融創(chuàng)服務(wù)排在了2022年物管企業(yè)第6的位置。足見融創(chuàng)服務(wù)本身也有著不俗的實力。

三、應(yīng)收賬款減值不可持續(xù)，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險能力增強。

2022上半年，融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)收入39.9億元，同比增長18%；毛利11.3億元，同比增長6%。

融創(chuàng)服務(wù)市場拓展合約面積超2100萬平方米，同比增長62%。

這個增速是港股物管公司同期增速（16.6%）的3倍以上。

融創(chuàng)去年上半年重點對住宅服務(wù)、商業(yè)寫字樓、醫(yī)院、公建項目、產(chǎn)業(yè)園等，基本實現(xiàn)全業(yè)態(tài)布局。較為核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)的收入同比增長36%，毛利占比提升18個百分點至79%。

（僅社區(qū)生活服務(wù)服務(wù)收入，融創(chuàng)服務(wù)營收就增長了55.8%）

自此，融創(chuàng)服務(wù)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利占比約8:2，物業(yè)收入的結(jié)構(gòu)已明顯改善。

融創(chuàng)服務(wù)去年上半年虧損的主要原因是對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提減值準(zhǔn)備的金額大幅增加。

若剔除關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提的減值影響，公司在上半年內(nèi)擁有人應(yīng)占盈利不低于5.5億元。

應(yīng)收減值屬一次性利空，影響效果類似商譽減值。我們從A股財報披露期幾家因為商譽減值較大導(dǎo)致虧損的企業(yè)（山鷹國際、康泰生物、繼峰股份）暴雷后走勢來看，幾家公司不但未受到減值虧損影響，還都走出了“靴子落地”的上漲走勢，對于融創(chuàng)服務(wù)的影響同理。

至于關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險是否會繼續(xù)擴散？2022中報期，融創(chuàng)服務(wù)表示已主動采取了“風(fēng)險隔離”的手段，停止了一些應(yīng)收賬款回收較難的業(yè)務(wù)，2023年物業(yè)收入會保持在一個穩(wěn)中向好的水平。而中國恒大，花樣年在年初都將“保交樓”定為年內(nèi)重要戰(zhàn)略，隨著融創(chuàng)中國情況的好轉(zhuǎn)，交付數(shù)量進一步提升，融創(chuàng)服務(wù)也將徹底度過困難時期。其業(yè)績改善的預(yù)期差相對碧桂園服務(wù)等物管企業(yè)要大一些！

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關(guān)鍵詞： 融創(chuàng)中國 同比增長 關(guān)聯(lián)交易