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不太舒服，文章寫的比較碎，湊合看吧。

萬科定增預(yù)案出來，看評論區(qū)基本一邊倒的悲觀。A股定增本就是板上釘釘?shù)?，市場也有共識，如果這都沒判斷，一定是基本面和政策面研究的不到位了。有興趣參考閱讀筆記：《關(guān)于根據(jù)一般性授權(quán)制定發(fā)行境外上市外資股（H 股）方案的議案》

問題出在定增價格，招商pb是1.41，保利也承諾不低于1pb，萬科憑什么要低于凈資產(chǎn)呢？可能是招商和保利有央企光環(huán)加身（如果不理解兩個毫不動搖的關(guān)系，請閱讀新型政D制度以作對比）已走出破凈低谷，不過未破凈的股票即使在top10里也是少數(shù)派。另外，招商和保利沒有港股的向下牽扯作用，不管認可與否，港股的定價權(quán)才是無形之手認可的供需平衡點。當(dāng)然，港股整體價格低，那也是市場決定的，區(qū)域不太平，必然影響其全球金融地位。還有個區(qū)別，萬科的預(yù)案中沒提大股東是否參與定增，招商和保利都有，不知是不是怕挨罵先低調(diào)處理。

(相關(guān)資料圖)

本次非公開發(fā)行股票的定價基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，按照正常審批流程算來，拿到行政許可決定書，至少也得6月以后的事情了。價格要看銷售業(yè)績，也要看后續(xù)的定期盈利情況。不過，發(fā)行價能達到1pb難度可不小，反推一下，20日成交均價得達到1.25pb才行。如果H股同比例跟漲，A股定增全額成功發(fā)行真不好說，畢竟混合所有制沒有一呼百應(yīng)的資本。

投資收益率是個不錯的數(shù)據(jù)，但保利沒有提供，無法比較，只能用銷售凈利潤率。投資標(biāo)的銷售凈利潤率并不高，僅有6.58%，甚至比保利的8.30%還低。不過，按以往的數(shù)據(jù)看，二者的項目結(jié)算周期不同，萬科的是快周轉(zhuǎn)模式，如果我沒記錯的話，至少比保利早1年多。我有個疑問，項目里計算的凈利潤是如何計算的？是否扣除了融資帶來的成本因素？如果就沒有考慮資金成本，就是按照發(fā)行權(quán)益產(chǎn)品計算的，那么如果權(quán)益發(fā)行不成功，必須用融資怎么計算不虧？這些項目都是成功土拍的，甚至部分去年年底就開始交付，肯定經(jīng)過核算過的，那么像廣州金茂萬科魅力之城3.32%的凈利率，如何能實現(xiàn)盈利呢？我認為已經(jīng)計算了資金成本邏輯上更合理。

注意項目銷售凈利潤率與凈資產(chǎn)收益率不同，后者還受歸母凈利潤占比和杠桿系數(shù)影響。（上圖萬科、下圖保利）

過往萬科和保利的公司銷售凈利潤趨勢（非項目）

以上數(shù)據(jù)似乎并不能得出萬科的項目更好或更差的結(jié)論，但如果考慮節(jié)省的資金成本呢？

公司未來三年股東分紅回報規(guī)劃中“公司計劃每年以現(xiàn)金方式分配的利潤不少于當(dāng)年實現(xiàn)的 可分配利潤的 30%”，嗯，有這句話，可以繼續(xù)他踏實拿著。

仍舊埋單做對手盤，期待明天的巨震。

如我所是，言盡于此。

關(guān)鍵詞： 凈利潤率 資金成本 言盡于此