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6月開(kāi)局，南京新房市場(chǎng)熱度降低，二手房市場(chǎng)更是如此，一大批房東眼看風(fēng)向不對(duì)，二話不說(shuō)趕緊拋房！

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房掛牌量突破17.5萬(wàn)套，而在3月掛牌量是14萬(wàn)套，4月掛牌量是16萬(wàn)套，5月掛牌量就再次突破17萬(wàn)大關(guān)，二手房掛牌量一路激增。

(資料圖)

而掛牌量激增的背后，是相當(dāng)一部分房源正在以價(jià)換量求成交！

于是乎，南京當(dāng)下的二手房市場(chǎng)成了流動(dòng)的“蓄水池”，源源不斷在進(jìn)水，但出水卻十分緩慢。

春江水暖鴨先知，樓市冷暖二手房先知。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的晴雨表，二手房的價(jià)格和掛牌量直接影響到新房的行情走勢(shì)。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量175815套，如此高的庫(kù)存量也就意味著，短期內(nèi)南京二手房的房?jī)r(jià)想要抬升幾乎是不太可能的。

根據(jù)我愛(ài)我家南京研究院數(shù)據(jù)，5月，南京二手房成交均價(jià)為29857元/㎡，環(huán)比下滑2.5%，房?jī)r(jià)回歸3萬(wàn)大關(guān)以內(nèi)。

與此同時(shí)，二手房交易量連續(xù)2個(gè)月回落，成交房源中以低價(jià)段房源為主，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)的原因。

2022-2023年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況

（說(shuō)明：該數(shù)據(jù)為南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官方發(fā)布數(shù)據(jù)，經(jīng)核實(shí)為過(guò)戶量套數(shù)，存在一定的交易滯后性，不能完全代表當(dāng)前市場(chǎng)情況，僅供參考。）

不僅如此，在成交量下降的同時(shí)，5月南京二手房新增掛牌量與4月相比卻基本持平，走勢(shì)沒(méi)有絲毫下降的意思。

并且5月的掛牌均價(jià)為33124元/㎡，環(huán)比4月小幅下滑1.5%，是近兩年來(lái)的較低值，且仍存在一定的議價(jià)空間。

由此可以預(yù)見(jiàn)，進(jìn)入六月，以價(jià)換量依舊是南京二手房市場(chǎng)主旋律。

2022-2023年南京二手住宅掛牌量?jī)r(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院，單位：套、元/㎡

而在這波拋售潮的影響下，砸盤的事件也在發(fā)生。

比如河西南正榮潤(rùn)峯，127㎡大三房，總價(jià)610萬(wàn)，單價(jià)4.8萬(wàn)/㎡，價(jià)格還可以談。而在鏈家官網(wǎng)上，正榮潤(rùn)峯的掛牌均價(jià)為5.6萬(wàn)/㎡，歷史最高成交單價(jià)為7.2萬(wàn)/㎡。

比如雨核中海城南公館，132㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，單價(jià)3.9萬(wàn)/㎡。而在鏈家官網(wǎng)上，中海城南的掛牌均價(jià)為4.1萬(wàn)/㎡，目前為止僅賣出首套二手房，成交單價(jià)與掛牌均價(jià)持平。如果該套房源成功售出，中海城南公館二手房單價(jià)將跌破“4”字頭。

比如南站萬(wàn)科大都會(huì)，141.64㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，單價(jià)4.65萬(wàn)/㎡，看中價(jià)格還可以談。而在鏈家官網(wǎng)上，一套同等建面的房源成交單價(jià)逼近5萬(wàn)/㎡。

比如九龍湖新城玖瓏湖一期，88.9㎡報(bào)價(jià)340萬(wàn)，單價(jià)3.8萬(wàn)/㎡還包含一個(gè)車位，并且看中價(jià)格還可以談。而在鏈家官網(wǎng)上，一套類似房源成交單價(jià)破4萬(wàn)/㎡，如今也只能貼車位大降價(jià)。

而像這種砸盤現(xiàn)象正在多個(gè)小區(qū)發(fā)生，也切實(shí)在一定程度上打擊了其他掛牌業(yè)主的信心。

截至發(fā)稿前，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，南京全市二手房成交約5.06萬(wàn)套，按照這個(gè)消化速度，南京二手房目前的庫(kù)存量大概需要消化一年半。

歸根結(jié)底，還是需求不振。那么，二手房庫(kù)存太高，對(duì)新房市場(chǎng)有什么影響？

1、二手房流動(dòng)性降低，導(dǎo)致一批新房潛在客戶失去購(gòu)買力

在南京的二手房市場(chǎng)中，絕大部分房東都是有著“賣小買大，賣舊買新”的置業(yè)需求，其中更有不少人是“賣一買一”，這類人有著改善需求，但是因?yàn)橘Y金有限，所以指著賣出二手房來(lái)回籠資金從而購(gòu)買新房。

從五月末，南京一批高端樓盤的瘋狂出貨就可以看出改善需求是一直存在的，而因?yàn)槎址苛鲃?dòng)性降低，這些“先賣后買”的購(gòu)買力在一定程度上被抑制。

2、高高掛起的二手房庫(kù)存，大大影響了新房市場(chǎng)信心

二手房賣不動(dòng)，導(dǎo)致原本有著剛需自住需求的買房人，也開(kāi)始場(chǎng)外觀望，這樣一來(lái)，新房的流動(dòng)性也將放緩，這一點(diǎn)從南京改善盤噴發(fā)、剛需盤積壓也可以看出。

都說(shuō)信心比黃金重要，而目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管是新房還是二手房，買房人的信心都比較稀缺，想要通過(guò)市場(chǎng)手段自我調(diào)節(jié)十分困難。

而在最近，有關(guān)高層救市的傳言也多次傳出，而南京會(huì)不會(huì)再出什么利好二手房的政策，也不妨再等等。

當(dāng)下最重要的是，不要被焦慮的情緒所左右，開(kāi)始無(wú)底線的拋售，從而導(dǎo)致市場(chǎng)情緒被放大，信心進(jìn)一步受損。

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