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正文開始前，我們先講個(gè)小故事。

1970年代西方主流經(jīng)濟(jì)體深陷“滯漲”泥潭，根源是60年代持續(xù)擴(kuò)展的貨幣和財(cái)政政策，疊加糧食危機(jī)和2次石油危機(jī)（下圖所示）。直到1980年代各國央行開始大幅加息，才從根源上控制住了貨幣泛濫，從而擺脫了 “滯漲”。

但是在1970年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)屆還沒有對“通脹歸根結(jié)底是一個(gè)貨幣現(xiàn)象”達(dá)成共識的時(shí)候，政府的本能操作是“不想物價(jià)漲”，那就“不許物價(jià)漲”好了。于是，1971年，美國尼克松政府對工資、能源以及普通商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)施了2次為期90天的凍結(jié)，即所有商品服務(wù)的漲價(jià)都要經(jīng)政府特批。此舉立刻引發(fā)居民的搶購潮。結(jié)果出現(xiàn)了“市場上找不到牛肉，貨架上空空如也”的景象，物資短缺現(xiàn)象嚴(yán)重。

該現(xiàn)象后續(xù)被各經(jīng)濟(jì)學(xué)家反復(fù)研究，歸根結(jié)底就是商品價(jià)格是供需決定的，對價(jià)格脫離基本面的干預(yù)只會(huì)扭曲市場價(jià)格以及供需。供不應(yīng)求才會(huì)導(dǎo)致物價(jià)漲，這個(gè)時(shí)候最好的辦法是增加供應(yīng)。單純限價(jià)只會(huì)導(dǎo)致需求跳升，因?yàn)橄M(fèi)者預(yù)期早晚會(huì)取消限價(jià)，到時(shí)候漲更多，結(jié)果加劇了短期的供不應(yīng)求，物價(jià)上上升壓力更大。反之，需求不足的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致物價(jià)下跌，這個(gè)時(shí)候理應(yīng)減少供應(yīng)，同時(shí)供應(yīng)商降價(jià)甩貨從而刺激需求。單純的限價(jià)會(huì)需求更加不足（本來降價(jià)可以刺激起來的需求沒法出現(xiàn)），然后供應(yīng)商會(huì)面臨更嚴(yán)重的庫存擠壓，甚至資金鏈斷裂。特別是對極其依賴資金流周轉(zhuǎn)的高杠桿供應(yīng)商。

8月21日，中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》，其中提出“應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救”。

從2016年10月開始，我國就間斷性的實(shí)施了對房地產(chǎn)的限價(jià)政策。對市場的行為其實(shí)是產(chǎn)生了顯著的影響的。如下圖所示，用百城住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市占比來代表房價(jià)的走勢，全國新房銷售面積的單月同比增速來代表需求的變化?？梢郧宄陌l(fā)現(xiàn)，在12年和14房地產(chǎn)低迷期，百城房價(jià)環(huán)比下跌城市占比達(dá)到70%以上的同時(shí)，新房成交同比都是-15%左右，隨后市場在政府政策刺激以及降價(jià)刺激需求雙重作用下回暖。2016年開始實(shí)施限價(jià)、限售政策后，房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)被明顯抹平。但2021年以來，房地產(chǎn)成交量開始出現(xiàn)了歷史罕見的持續(xù)負(fù)增長，但同時(shí)房價(jià)環(huán)比下跌的占比卻沒有像以往周期那樣顯著增長。以最近一年為例，全國新方銷售面積的單月同比已經(jīng)跌至-25%左右了，房價(jià)環(huán)比下跌的城市占比尚未超過70%。也就是說，需求明顯不足的情況下，開發(fā)商并沒有普遍的降價(jià)刺激銷量，即使很多大型地產(chǎn)商已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損和債務(wù)暴雷。

數(shù)據(jù)來源：Bloomberg

7月24日政治局會(huì)議提出要適應(yīng)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”， 結(jié)合8月21日中國房地產(chǎn)報(bào)的這篇專欄文章，我們預(yù)期接下來除了對需求端的刺激，對供應(yīng)端的限制也會(huì)放開。這樣才能讓開發(fā)商以價(jià)換量，收回寶貴的現(xiàn)金，從而完成“保交樓”和還債的使命。

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