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8月28日，創(chuàng)業(yè)板文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商第一股德必集團(tuán)（300947）(SZ300947，股價17.21元，市值26.44億元)披露上半年度報告。

中報顯示，上半年德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤延續(xù)上個報告期的下降趨勢，同比下降85.91%，為716.01萬元。

德必集團(tuán)方面解釋稱，營收增長的主要原因是業(yè)務(wù)規(guī)模增長，新項目進(jìn)入招商運(yùn)營期，收入逐步釋放，2022年7月及2023年5月并購的武漢誼通及圣博華康項目產(chǎn)生了收入貢獻(xiàn)。利潤方面下降則是因?yàn)橐?guī)模增長后，新拓項目尚處于爬坡期，收入的增長無法覆蓋相對固定的成本費(fèi)用。

(資料圖片僅供參考)

來源：德必集團(tuán)2023年中報營業(yè)成本等多項費(fèi)用大幅增長

中報顯示，上半年德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%。其中以租賃服務(wù)、會員及其他服務(wù)收入為主，兩項業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)收入4.23億元、1億元，同比增長30.71%、21.74%。按地區(qū)來看，在上海、北京分別錄得收入3.71億元、0.53億元，分別增長19.38%、減少11.73%。

德必集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)是文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)（300832）園區(qū)的定位、設(shè)計、改造、招商、運(yùn)營管理和對企業(yè)的深度增值服務(wù)。基于中小型文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新企業(yè)的需求，利用自身園區(qū)設(shè)計和運(yùn)營管理能力，對既有建筑進(jìn)行重新定位與更新改造，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境和深度的專業(yè)化服務(wù)。

從數(shù)據(jù)來看，辦公園區(qū)租賃服務(wù)是支撐德必集團(tuán)發(fā)展的主要業(yè)務(wù)，毛利率為38.23%。會員及其他服務(wù)作為一項“輔助業(yè)務(wù)”，毛利率僅有1.06%。

德必集團(tuán)方面表示，報告期內(nèi)，主要采用“承租運(yùn)營”“參股運(yùn)營”“受托運(yùn)營”三種經(jīng)營模式。未來，將逐步將減少“承租運(yùn)營”和“參股運(yùn)營”模式，向以“受托運(yùn)營”等新模式為主逐步過度。

截至上半年末，德必集團(tuán)在國內(nèi)的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、蘇州、長沙、合肥、西安、武漢、徐州等多個城市，以及意大利、美國等海外地區(qū)運(yùn)營管理近74個文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，管理面積約133萬平方米。

其中，承租運(yùn)營園區(qū)65個，運(yùn)營管理面積約110萬平方米；參股運(yùn)營園區(qū)6個，運(yùn)營管理面積約20萬平方米；受托運(yùn)營園區(qū)3個，運(yùn)營管理面積約3萬平方米。

來源：德必集團(tuán)2023年中報

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，上半年，德必集團(tuán)在營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用方面同比均達(dá)到兩位數(shù)增長。截至上半年末，公司于一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債增加至4.17億元。確?，F(xiàn)金流安全之下謹(jǐn)慎開拓市場

近年來，國家對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重視程度不斷提升，文化創(chuàng)意企業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)對于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求逐漸增長，越來越多的公司從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營管理。一線城市辦公樓市場空置率上升，更加劇了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的競爭。

以德必集團(tuán)的大本營上海為例，據(jù)世邦魏理仕《2023年上半年上海地產(chǎn)市場回顧與展望》，商務(wù)園區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)共錄得5個項目，共計37.1萬平方米，同比增長47%；空置率則上行2.1個百分點(diǎn)至17.9%；整體租金報價累計微跌0.2%至每月每平方米139.5元。

對此，德必集團(tuán)方面表示，公司將積極面對市場變化，做好行業(yè)及市場研究預(yù)測工作，充分考慮市場可能中長期持續(xù)下行的風(fēng)險因素。在確?，F(xiàn)金流安全的情況下，謹(jǐn)慎進(jìn)行市場開拓。

“下半年，隨著政策工具的陸續(xù)落地，行業(yè)走勢對德必發(fā)展而言較為樂觀。危中有機(jī)，行業(yè)下行周期恰恰是優(yōu)秀企業(yè)低成本擴(kuò)張的難得機(jī)遇，”

德必集團(tuán)方面表示，公司將利用品牌和規(guī)模優(yōu)勢地位，充分利用經(jīng)濟(jì)下行周期的特點(diǎn)，審慎決策，抓住機(jī)遇果斷出擊，進(jìn)行積極穩(wěn)健的低風(fēng)險低成本擴(kuò)張和并購。

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