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觀點(diǎn)網(wǎng) 據(jù)“華夏幸福創(chuàng)新業(yè)務(wù)”官微近日消息，2022年，華夏幸福物業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)收17.37億元（不含幸福物業(yè)為華夏幸福合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司提供服務(wù)所產(chǎn)生收入的營(yíng)收為13.54億元），毛利率24.05%。

【資料圖】

2020年物業(yè)風(fēng)口時(shí)，華夏幸福物業(yè)受到的市場(chǎng)關(guān)注度并不高，如今為推動(dòng)債務(wù)重組，華夏幸福新設(shè)微信公眾號(hào)，開始更積極披露旗下物管業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況。

城市服務(wù)外拓

值得一提的是，或許是為了彰顯獨(dú)立性，本次披露的收入口徑跟過往不太一樣。若按華夏幸福2022年財(cái)報(bào)顯示，該公司物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收一直維持少量增長(zhǎng)，2020年、2021年及2022年的數(shù)字分別為12.28億元、12.74億元及13.54億元，而最后的數(shù)字剛好與上述幸福物業(yè)全口徑營(yíng)收不包含的數(shù)字一致。

據(jù)悉，旨在提升經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性，幸福物業(yè)將2022年定為市場(chǎng)化拓展元年，期內(nèi)實(shí)施無收并購(gòu)的純市場(chǎng)化拓展機(jī)制，外拓簽約63個(gè)項(xiàng)目，包括四川伙伴產(chǎn)業(yè)園、唯品會(huì)鄭州機(jī)場(chǎng)南物流園、霸州休閑食品產(chǎn)品港等項(xiàng)目，簽約額達(dá)到7.08億元，同比增長(zhǎng)220%。

于官微中，華夏幸福物業(yè)并未披露整體規(guī)模，僅選擇發(fā)布城市服務(wù)擴(kuò)展情況，2022年，其城市服務(wù)在管面積達(dá)到1.38億平方米，合約面積9.71億平方米。截至2022年底，幸福物業(yè)城市服務(wù)業(yè)務(wù)累計(jì)覆蓋50個(gè)城市，社區(qū)物業(yè)接管戶數(shù)達(dá)到42.5萬戶，累計(jì)服務(wù)園區(qū)企業(yè)1000余家。

作為近年來備受關(guān)注的新賽道，城市服務(wù)具有的特點(diǎn)包括單合同金額高、服務(wù)周期長(zhǎng)、結(jié)算單位（政府）可信度高等，對(duì)于物業(yè)公司增加資金有一定的作用。

同時(shí)，城市服務(wù)是一個(gè)超萬億的市場(chǎng)，有利于物業(yè)公司快速提高業(yè)務(wù)規(guī)模、項(xiàng)目密度，而短期內(nèi)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)仍是資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)物業(yè)公司市值的關(guān)鍵要素。

華夏幸福物業(yè)表示，外拓項(xiàng)目中，城市服務(wù)、園區(qū)服務(wù)簽約額占比較高，達(dá)到57%，與轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略契合。

此外，2022年，幸福物業(yè)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)量的增長(zhǎng)與質(zhì)的提升，期內(nèi)收入6899萬元，毛利率達(dá)84%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)，毛利占比達(dá)14%。

據(jù)了解，華夏幸福物業(yè)增值業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系較多，涵蓋了從場(chǎng)地租賃、廣告?zhèn)髅?、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、美居裝修、工程改造到線上商城、企業(yè)團(tuán)購(gòu)等多維度服務(wù)。

500億估值與債務(wù)重組

2022年財(cái)報(bào)顯示，為推動(dòng)債務(wù)重組落地、保障債權(quán)人利益，華夏幸福立足自身業(yè)務(wù)情況主動(dòng)謀劃，依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務(wù)平臺(tái)，以平臺(tái)股權(quán)抵償金融及經(jīng)營(yíng)債務(wù)，在實(shí)施金融債務(wù)以股抵債的同時(shí)，積極推進(jìn)經(jīng)營(yíng)債務(wù)重組。

按照華夏幸福去年12月14日公布的方案，幸福物業(yè)100%股權(quán)、深圳伙伴60%股權(quán)及蘇州火炬51%股權(quán)都將被打包進(jìn)“幸福精選平臺(tái)”，與代建業(yè)務(wù)“幸福優(yōu)選平臺(tái)”一起加入債務(wù)重組。

其中，幸福物業(yè)是承擔(dān)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的實(shí)體，服務(wù)內(nèi)容包括城市服務(wù)、住宅服務(wù)和園區(qū)服務(wù)等；深圳伙伴與蘇州火炬業(yè)務(wù)類似，都是做產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)。

價(jià)值方面，“幸福精選平臺(tái)”預(yù)測(cè)估值500億元，而“幸福優(yōu)選平臺(tái)”預(yù)測(cè)估值521.40億元，華夏幸福計(jì)劃按照八折或者七五折的價(jià)格，以上述兩個(gè)平臺(tái)49%的股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組。

2022年，“幸福精選平臺(tái)”中的幸福物業(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為30.8億元（含幸福物業(yè)為公司合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司提供服務(wù)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入），凈利潤(rùn)2.1億元。

可以看出，幸福物業(yè)營(yíng)收17.37億元占了“幸福精選平臺(tái)”營(yíng)收的一半以上，但過去幸福物業(yè)在華夏幸福體系內(nèi)較弱的存在感，以及以往對(duì)母公司的高度依賴，均使得其價(jià)值被市場(chǎng)質(zhì)疑。

橫向?qū)Ρ韧?，濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)2022年?duì)I收分別是19.83億元、22.9億元，與幸福物業(yè)較為接近，兩者截至5月8日的估值卻僅有約57.49億元、49.01億元，距離500億元相差近十倍。

由此來看，華夏幸福物業(yè)專注于提高獨(dú)立性以及拓展城市服務(wù)，估值考量和推動(dòng)債權(quán)人重組意愿應(yīng)該是重要原因。

截至4月29日，華夏幸福以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額（本息合計(jì)，下同）約為74.27億元，相關(guān)債權(quán)人對(duì)應(yīng)獲得“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)比例約為19.55%；華夏幸福以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)抵償經(jīng)營(yíng)債務(wù)金額約為31.56億元，相關(guān)債權(quán)人對(duì)應(yīng)獲得“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)比例約為1.58%，獲得“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)比例約為6.47%。

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