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來(lái)源于子木聊房，作者子木

這幾天市場(chǎng)迎來(lái)全面降準(zhǔn)消息，一次性釋放5000億流動(dòng)性，根據(jù)當(dāng)下貨幣乘數(shù)，大約總體能派生出4萬(wàn)億的資金量。

(相關(guān)資料圖)

4萬(wàn)億是不是很熟悉？要是放在2009年，第二天股債樓直接三龍升天。

然而現(xiàn)在市場(chǎng)給出的反饋卻是很平靜，預(yù)期如鐘擺一樣，存在一定的左右“徘徊”。

這是因?yàn)楫?dāng)下整體市場(chǎng)并不缺錢，從2022年的M2趨勢(shì)圖就能看出來(lái)，近半年一直都是雙位數(shù)的高速增長(zhǎng)，玩命奔跑。

但社融卻在后面，慢慢騰騰，甚至出現(xiàn)被甩出好幾條街的囧勢(shì)。M2-社融背離，證明市場(chǎng)信心還處于模棱兩可的狀態(tài)。

工廠不愿意擴(kuò)產(chǎn)，居民不愿意消費(fèi)，大家都在等待，等待什么呢？

——并不是美聯(lián)儲(chǔ)不加息，也不是俄烏不打鬧，而是卡塔爾世界杯國(guó)際友人在球場(chǎng)歡呼之后，會(huì)不會(huì)戴上口罩……

幸福源于對(duì)比，當(dāng)十幾億人窺見幾百萬(wàn)人的生活真相后，或多或少都要陷入沉思。

眼下需求端是肯定不需要錢了，那么錢就只能被迫注入供給端。

對(duì)，還是那個(gè)被打得鼻青臉腫，又顫顫巍巍站起來(lái)的房地產(chǎn)同學(xué)。

月初金融16條出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了貨幣支持房企的正確性，又號(hào)召商業(yè)銀行布局房地產(chǎn)企業(yè)，徹底打開輸血管道。

當(dāng)錢在空中長(zhǎng)期打轉(zhuǎn)形成堆積，而銀行又要以完成任務(wù)為目標(biāo)的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的金融效應(yīng)會(huì)出現(xiàn)龍卷風(fēng)式爆發(fā)式增長(zhǎng)。

這在歷史任何一個(gè)階段都演繹過(guò)。

事實(shí)就是這樣，23-24日，短短兩天銀行針對(duì)17家房企釋放了1.2萬(wàn)億授信，而且每家房企都接受到多家銀行的眷顧。

比如碧桂園拿到工行、中行和郵儲(chǔ)三家銀行1500億元；萬(wàn)科、金地、綠城、龍湖等12家房企，拿到工行接近6500億元……

一個(gè)做房地產(chǎn)的朋友跟我說(shuō)，感覺這兩年就是過(guò)山車，前一天跪著求銀行，都不給錢，轉(zhuǎn)眼間，不要錢都要強(qiáng)塞給我。

饑一頓、飽一頓，人都整變形了。

到頭來(lái)，房地產(chǎn)儼然進(jìn)入“剩者為王”的時(shí)代，充分驗(yàn)證了那句話：

這次全面降準(zhǔn)顯然是對(duì)房地產(chǎn)利好的再一次增強(qiáng)，意味著銀行可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行無(wú)差別地撒錢了。

但在供應(yīng)端的注水，需求端信心薄弱，這會(huì)加速蹺蹺板失衡。

你想，銀行給開發(fā)商撒錢，開發(fā)商拿到錢干嘛呢？還是那條簡(jiǎn)單的路徑——拿地，擴(kuò)張，賣房。

錢又兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)進(jìn)入了地方財(cái)政。

所以說(shuō)這次對(duì)房地產(chǎn)的金融利好，其實(shí)是銀行在變相補(bǔ)貼地方的一種策略，只要這樣才能疏通隱藏的債務(wù)結(jié)節(jié)。

這里講到一個(gè)冷知識(shí)，按照目前全國(guó)開發(fā)速度，已出讓土地可以涵蓋兩年周期。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是現(xiàn)在的地夠開發(fā)商造2年的樓。

這時(shí)候繼續(xù)讓開發(fā)商拿地，那意味著庫(kù)存會(huì)繼續(xù)升高一個(gè)level。

當(dāng)供給嚴(yán)重大于需求的時(shí)候，會(huì)發(fā)生什么效應(yīng)呢？

沒錯(cuò)——踩踏。

日前，湖北荊門發(fā)布公告，務(wù)必穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格。

嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)等相關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)、審慎調(diào)價(jià)，嚴(yán)禁虛高價(jià)格，以高折扣誘導(dǎo)客源。嚴(yán)禁低價(jià)或以工抵房、特價(jià)房等形式傾銷，打價(jià)格戰(zhàn)，依法打擊惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)等違法違規(guī)行為。

表面上，漲也不能跌也不能，必須保持合理價(jià)格，但實(shí)際上更怕跌，如果開發(fā)商一旦開始搶跑，必然會(huì)造成地價(jià)的垮塌。

但這有用嗎？沒用。

今年1-10月份，百?gòu)?qiáng)房企前10月全口徑銷售金額同比下降44.6%，十家樣本房企有個(gè)特征，即有7家同比降幅低于TOP20房企32.6%的平均降幅。

連頭部開發(fā)商都扛不住周期，更何況是腰部以及底部開發(fā)商。

他們借了錢也是需要還的，而不是單純當(dāng)補(bǔ)貼財(cái)政的工具，他們求得是利潤(rùn)，求得是更合理地活下來(lái)。

所以今年年底，全國(guó)各地必然會(huì)開啟歷史級(jí)的“年終沖刺”模式。

打折賣房，降價(jià)出清調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)是正確且唯一的自救方式，屬于買房人的利好空間才真正形成了。

在這場(chǎng)甩貨盛宴中，三四線會(huì)成為舞臺(tái)上的主角。

這幾年，子木看著三四線房地產(chǎn)“滄海桑田，樓起樓落”，也在過(guò)去的多篇文章中預(yù)警過(guò)。

而今年一個(gè)特別大的信號(hào)是，靠三四線城市發(fā)家、號(hào)稱要“農(nóng)村包圍城市”的龍頭玩家碧桂園，也選擇在今年戰(zhàn)略性放棄三四線市場(chǎng)。

從2015年開始，碧桂園重倉(cāng)三四線，號(hào)稱要給人們一個(gè)五星級(jí)的家，而在2022年上半年，碧桂園在一二線投資金額高達(dá)66.9%，而對(duì)于三四線的投資額縮減至33.3%。

今年三四線拿地總共投資30億元，而去年單單一個(gè)山東臨沂就花了接近60個(gè)億，這已經(jīng)不能用腰斬來(lái)形容了。

銀行發(fā)大水，開發(fā)商發(fā)大水，這時(shí)候買房人就應(yīng)該接盤嗎？

當(dāng)然不。

樓市跟世界杯小組賽不一樣，沒有平局，只有輸贏，賣方現(xiàn)在可以哀求買房人入場(chǎng)，但行情一旦走高，立馬變臉把買方踩在腳下。

道理很簡(jiǎn)單，降價(jià)力度狠意味著開發(fā)商想回籠資金，現(xiàn)金流肯定是非常緊張的。緊張就容易出幺蛾子。

雖然目前國(guó)開行已經(jīng)在保障爛尾樓不再出現(xiàn)，但可沒保障，交房后不出現(xiàn)質(zhì)量問題。

尤其是今年的限價(jià)房，限價(jià)+打折，根本沒利潤(rùn)可言，這時(shí)候大概率會(huì)在工程建筑和裝修層面，扣扣補(bǔ)補(bǔ)，到時(shí)候買到的是水簾洞和四處漏風(fēng)。

有時(shí)候買到一套破房子還不如爛尾樓讓人心里舒坦。

好貨不便宜，便宜沒好貨，這個(gè)道理在樓市非常典型。

接下來(lái)很多城市，尤其是郊區(qū)會(huì)推出打骨折的大力度推銷，其中號(hào)稱“幾萬(wàn)塊錢抄底二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的口號(hào)不在少數(shù)。

有些人非常興奮，以為別人用鑰匙打開了你的信息繭房，結(jié)果是被拎出來(lái)割了韭菜。

我們要明白一個(gè)道理。樓市是全國(guó)信息最不對(duì)稱的地方，一旦有人免費(fèi)的、大規(guī)模的告訴你這個(gè)事情100%能賺錢，那100%是不賺錢的。

二八定律沒有人能破解，別著了道。

最近有一個(gè)讀者跟我說(shuō)，說(shuō)自己只有20萬(wàn)首付，撬了200多萬(wàn)的資產(chǎn)。

我問她怎么做到的，她說(shuō)，有一個(gè)團(tuán)隊(duì)給她量身定制了信貸計(jì)劃，什么首付貸、裝修貸、基金貸……

而且還告訴她，這房子兩年之內(nèi)翻一番，200萬(wàn)變400萬(wàn)，到時(shí)候貸款可以連本帶利都還回去，她感覺很靠譜，于是交了10萬(wàn)塊錢定了房子。

按照目前的行情走勢(shì)，10%優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對(duì)抗通脹沒問題，但2年之內(nèi)房?jī)r(jià)翻一番，子木聞所未聞，用任何數(shù)據(jù)模型都推算不出，風(fēng)險(xiǎn)極高。

一旦出現(xiàn)問題，意味著2年后，一連串的貸款會(huì)直接壓崩這個(gè)人的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，可能影響的是一個(gè)家庭的未來(lái)運(yùn)勢(shì)。

不禁感嘆，現(xiàn)在有些人為了賺錢的不擇手段，也感慨為什么會(huì)有人會(huì)中招，怪不得外國(guó)人說(shuō)中國(guó)人的錢太好賺了，有時(shí)候有且只需要一個(gè)可愛唯美的小故事。

我一直跟身邊的人說(shuō)，現(xiàn)在的樓市其實(shí)可研究空間已經(jīng)比較小了，因?yàn)槌擎?zhèn)化處于一個(gè)高度時(shí)，任何資產(chǎn)的價(jià)值都會(huì)被價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。

什么意思呢？

比如在武漢，市場(chǎng)均價(jià)是1.65W每平米。

但單價(jià)1.65W以下的房子可能只剩下了自住屬性，而投資屬性絕對(duì)表現(xiàn)在2W以上的區(qū)域，中間的價(jià)格區(qū)間，能買到增值資產(chǎn)概率非常小。

在北上廣深、成都、杭州、佛山、東莞等等所有城市都是這樣——如果考慮房產(chǎn)的保值增值性，一定要選擇腰部以上資產(chǎn)。

我在上篇文章還講過(guò)一個(gè)重要的觀察：

同理于地段也是這樣的。

房?jī)r(jià)沒有無(wú)緣無(wú)故的上漲，也沒有無(wú)緣無(wú)故的下跌，是購(gòu)買力筑底，情緒加持的表現(xiàn)。

每一輪上漲或者下跌，大到政策，中到市場(chǎng)，小到房源，都要研究其機(jī)理，才能洞徹是非。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)的 質(zhì)量問題 什么意思呢