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從11月1日以來(lái)，這輪上升行情走了接近28個(gè)交易日，上證指數(shù)已經(jīng)漲了10%，更為重要的，是市場(chǎng)的信心在不斷恢復(fù)。推動(dòng)行情上漲的動(dòng)力主要是兩個(gè)，一個(gè)是防控的不斷優(yōu)化，另一個(gè)是房地產(chǎn)供給端的不斷利好。

(資料圖片)

作為受到防控和供給端雙重影響的行業(yè)，地產(chǎn)股的全面上漲，自然是順理成章的。而當(dāng)下的地產(chǎn)股，也形成了兩個(gè)陣營(yíng)。一個(gè)是以港股民營(yíng)地產(chǎn)為代表的內(nèi)房股，由于負(fù)債、銷售、匯率、港股環(huán)境等問(wèn)題全方位集中式爆發(fā)，這些個(gè)股在今年下半年出現(xiàn)了嚴(yán)重的暴跌，在大環(huán)境出現(xiàn)拐點(diǎn)之時(shí)，終于迎來(lái)了恢復(fù)性上漲。

但即便是在一個(gè)月的時(shí)間里，迎來(lái)了百分之幾十甚至翻倍的暴漲，這些個(gè)股的股價(jià)大部分仍然低于上半年的收盤價(jià)。這是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，市場(chǎng)還沒(méi)出現(xiàn)情緒殺，是根據(jù)企業(yè)內(nèi)在價(jià)值來(lái)定價(jià)的，后面的情緒漲自然也就很難越過(guò)這一關(guān)隘。

對(duì)于民營(yíng)房企，除了極少量企業(yè)之外，未來(lái)3年都是一個(gè)利潤(rùn)持續(xù)下滑的過(guò)程，出現(xiàn)虧損也是大概率的事情。有些個(gè)股表面看起來(lái)只有3、4PE，但年報(bào)出來(lái)可能就會(huì)達(dá)到6、7PE，兩三年后，如果股價(jià)還能保持現(xiàn)在的價(jià)格，它的PE就可能會(huì)超過(guò)20，甚至也可能是負(fù)數(shù)。

當(dāng)前的支持因素再多，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最重要的還是銷售端的回暖。從支持角度來(lái)說(shuō)，在供給端的措施應(yīng)出盡出之后，跟進(jìn)的會(huì)是需求端的提振，但這已經(jīng)和有些房企沒(méi)有關(guān)系了，它們的家底已經(jīng)賣光了。

即便是受益于11月份政策的企業(yè)，在一年多沒(méi)有正常拿地的背景下，其2023年的銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀浑y以止住繼續(xù)下滑的勢(shì)頭。

價(jià)值投資的根基是價(jià)值，算算那些去年銷售同比下滑，今年銷售跌幅超過(guò)40%甚至更高，明年銷售比今年還要差的房企，它們兩三年后會(huì)有多少利潤(rùn)，或者會(huì)不會(huì)有利潤(rùn)？

現(xiàn)在供給端的政策，都有一個(gè)前提，就是“市場(chǎng)化和法制化”，只是讓一些企業(yè)死不了，不代表馬上就能還錢了，三年內(nèi)能把債務(wù)問(wèn)題解決的，就算好企業(yè)了。近期的利好，只是讓出事企業(yè)不要擴(kuò)大危害，它們能把今年下半年被情緒殺掉的跌幅收回來(lái)，就已經(jīng)很難得了，別想太多。

對(duì)這些個(gè)股來(lái)說(shuō)，最終壓到它們的一定是增發(fā)。某種意義上，這一個(gè)多月的股價(jià)上漲，就是為了保證增發(fā)的順利實(shí)現(xiàn)。有意思的是，有的企業(yè)前面剛得到了數(shù)百億的授信，然后卻在大面破凈的時(shí)候開(kāi)始低位增發(fā)，是授信額度不夠，還是根本拿不到錢？

增發(fā)能讓一些企業(yè)活下去，這是好事，但它們的未來(lái)呢?在資金面已經(jīng)開(kāi)始寬松的背景下，仍然要在不到0.5PB的時(shí)候，做大額增發(fā)，這是一家餓成什么樣的企業(yè)??？它的未來(lái)，也就是活下去而已！

11月份的很多東西都是耐人尋味的，無(wú)法多說(shuō)，大家自己展開(kāi)吧。經(jīng)常有人說(shuō)做投資的人不創(chuàng)造價(jià)值，可要是沒(méi)有了股民，那么多困局都是靠誰(shuí)解決的?買單真是有些人的強(qiáng)項(xiàng)。

這個(gè)局已經(jīng)到了尾聲，當(dāng)然在某些被集中炒作的個(gè)股上，短期股價(jià)也許還會(huì)有上漲空間，但這已經(jīng)和價(jià)值無(wú)關(guān)了。做投資的遠(yuǎn)離這些配股企業(yè)，來(lái)炒的自求多福吧。

地產(chǎn)行情還會(huì)繼續(xù)，這早就不是房地產(chǎn)本身的事情了。但保交樓的故事已經(jīng)講完了，后面的主角會(huì)是那些靠?jī)?nèi)生來(lái)提升銷售的企業(yè)。

市場(chǎng)在這里徘徊，就是在等需求端是否有進(jìn)一步放開(kāi)的尺度，下周應(yīng)該就會(huì)有明確說(shuō)法了。地產(chǎn)股的重心也會(huì)由此轉(zhuǎn)移，過(guò)去一年有沒(méi)有拿地，會(huì)是下一波地產(chǎn)股行情的主要分水嶺。具體情況，等會(huì)議通知出來(lái)，我們?cè)僭斦劙伞?/p>

關(guān)于這一輪地產(chǎn)股行情能走多遠(yuǎn)，現(xiàn)在很多人是持悲觀態(tài)度的。確實(shí)過(guò)去這一年多的時(shí)間里，各種不利因素都匯集到了一起，整體環(huán)境中的亮點(diǎn)少之又少。但畢竟在11月份，我們已經(jīng)看到了防控和地產(chǎn)的雙重拐點(diǎn)，還是可以更積極一點(diǎn)的。

經(jīng)常有人說(shuō)“股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，這個(gè)觀點(diǎn)我并不認(rèn)可，股市更像是經(jīng)濟(jì)的天氣預(yù)報(bào)，它反映的不是現(xiàn)實(shí)，而是預(yù)期。雖然這個(gè)預(yù)報(bào)有時(shí)候沒(méi)有那么準(zhǔn)，但大方向上還是可靠的。

現(xiàn)在的地產(chǎn)股體現(xiàn)的就是預(yù)期，看當(dāng)下不如看未來(lái)。今年的商品房銷售額同比下降早成定局，上一次出現(xiàn)這種情況，是2014年。但萬(wàn)科、保利、金地這些代表性地產(chǎn)股，在2014年都是大漲的，起漲的時(shí)間還要領(lǐng)先大盤。

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重現(xiàn)，但在周期的輪回上，現(xiàn)在確實(shí)和2014年很像。

等了這么久，再等一周看看吧。@今日話題

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