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從11月1日以來，這輪上升行情走了接近28個交易日，上證指數(shù)已經(jīng)漲了10%，更為重要的，是市場的信心在不斷恢復(fù)。推動行情上漲的動力主要是兩個，一個是防控的不斷優(yōu)化，另一個是房地產(chǎn)供給端的不斷利好。

(資料圖片)

作為受到防控和供給端雙重影響的行業(yè)，地產(chǎn)股的全面上漲，自然是順理成章的。而當(dāng)下的地產(chǎn)股，也形成了兩個陣營。一個是以港股民營地產(chǎn)為代表的內(nèi)房股，由于負(fù)債、銷售、匯率、港股環(huán)境等問題全方位集中式爆發(fā)，這些個股在今年下半年出現(xiàn)了嚴(yán)重的暴跌，在大環(huán)境出現(xiàn)拐點(diǎn)之時，終于迎來了恢復(fù)性上漲。

但即便是在一個月的時間里，迎來了百分之幾十甚至翻倍的暴漲，這些個股的股價大部分仍然低于上半年的收盤價。這是因?yàn)樵诋?dāng)時，市場還沒出現(xiàn)情緒殺，是根據(jù)企業(yè)內(nèi)在價值來定價的，后面的情緒漲自然也就很難越過這一關(guān)隘。

對于民營房企，除了極少量企業(yè)之外，未來3年都是一個利潤持續(xù)下滑的過程，出現(xiàn)虧損也是大概率的事情。有些個股表面看起來只有3、4PE，但年報出來可能就會達(dá)到6、7PE，兩三年后，如果股價還能保持現(xiàn)在的價格，它的PE就可能會超過20，甚至也可能是負(fù)數(shù)。

當(dāng)前的支持因素再多，對房企來說，最重要的還是銷售端的回暖。從支持角度來說，在供給端的措施應(yīng)出盡出之后，跟進(jìn)的會是需求端的提振，但這已經(jīng)和有些房企沒有關(guān)系了，它們的家底已經(jīng)賣光了。

即便是受益于11月份政策的企業(yè)，在一年多沒有正常拿地的背景下，其2023年的銷售業(yè)績?nèi)匀浑y以止住繼續(xù)下滑的勢頭。

價值投資的根基是價值，算算那些去年銷售同比下滑，今年銷售跌幅超過40%甚至更高，明年銷售比今年還要差的房企，它們兩三年后會有多少利潤，或者會不會有利潤？

現(xiàn)在供給端的政策，都有一個前提，就是“市場化和法制化”，只是讓一些企業(yè)死不了，不代表馬上就能還錢了，三年內(nèi)能把債務(wù)問題解決的，就算好企業(yè)了。近期的利好，只是讓出事企業(yè)不要擴(kuò)大危害，它們能把今年下半年被情緒殺掉的跌幅收回來，就已經(jīng)很難得了，別想太多。

對這些個股來說，最終壓到它們的一定是增發(fā)。某種意義上，這一個多月的股價上漲，就是為了保證增發(fā)的順利實(shí)現(xiàn)。有意思的是，有的企業(yè)前面剛得到了數(shù)百億的授信，然后卻在大面破凈的時候開始低位增發(fā)，是授信額度不夠，還是根本拿不到錢？

增發(fā)能讓一些企業(yè)活下去，這是好事，但它們的未來呢?在資金面已經(jīng)開始寬松的背景下，仍然要在不到0.5PB的時候，做大額增發(fā)，這是一家餓成什么樣的企業(yè)啊？它的未來，也就是活下去而已！

11月份的很多東西都是耐人尋味的，無法多說，大家自己展開吧。經(jīng)常有人說做投資的人不創(chuàng)造價值，可要是沒有了股民，那么多困局都是靠誰解決的?買單真是有些人的強(qiáng)項。

這個局已經(jīng)到了尾聲，當(dāng)然在某些被集中炒作的個股上，短期股價也許還會有上漲空間，但這已經(jīng)和價值無關(guān)了。做投資的遠(yuǎn)離這些配股企業(yè)，來炒的自求多福吧。

地產(chǎn)行情還會繼續(xù)，這早就不是房地產(chǎn)本身的事情了。但保交樓的故事已經(jīng)講完了，后面的主角會是那些靠內(nèi)生來提升銷售的企業(yè)。

市場在這里徘徊，就是在等需求端是否有進(jìn)一步放開的尺度，下周應(yīng)該就會有明確說法了。地產(chǎn)股的重心也會由此轉(zhuǎn)移，過去一年有沒有拿地，會是下一波地產(chǎn)股行情的主要分水嶺。具體情況，等會議通知出來，我們再詳談吧。

關(guān)于這一輪地產(chǎn)股行情能走多遠(yuǎn)，現(xiàn)在很多人是持悲觀態(tài)度的。確實(shí)過去這一年多的時間里，各種不利因素都匯集到了一起，整體環(huán)境中的亮點(diǎn)少之又少。但畢竟在11月份，我們已經(jīng)看到了防控和地產(chǎn)的雙重拐點(diǎn)，還是可以更積極一點(diǎn)的。

經(jīng)常有人說“股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，這個觀點(diǎn)我并不認(rèn)可，股市更像是經(jīng)濟(jì)的天氣預(yù)報，它反映的不是現(xiàn)實(shí)，而是預(yù)期。雖然這個預(yù)報有時候沒有那么準(zhǔn)，但大方向上還是可靠的。

現(xiàn)在的地產(chǎn)股體現(xiàn)的就是預(yù)期，看當(dāng)下不如看未來。今年的商品房銷售額同比下降早成定局，上一次出現(xiàn)這種情況，是2014年。但萬科、保利、金地這些代表性地產(chǎn)股，在2014年都是大漲的，起漲的時間還要領(lǐng)先大盤。

歷史不會簡單重現(xiàn)，但在周期的輪回上，現(xiàn)在確實(shí)和2014年很像。

等了這么久，再等一周看看吧。@今日話題

關(guān)鍵詞： 這些個股 今日話題 天氣預(yù)報