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從11月1日起，內(nèi)房股在政策不斷加持下，絕地反擊，一個多月連番3-5倍，帶動恒生指數(shù)從14000點回到20000點大關(guān)之前。為進一步掌握態(tài)勢，預測未來走向，我把近期的一些想法和觀點拿出來與大家一起討論交流，具體有以下幾點(我先把核心觀點的提綱列出來，大家也能看懂，爭取月底前把肉填滿)：

(資料圖片僅供參考)

一、政策持續(xù)發(fā)力，力保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

在經(jīng)濟持續(xù)下行，中央、地方財政均持續(xù)緊張的大背景下，11月23日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，旗幟鮮明的支持房地產(chǎn)行業(yè)復蘇。

一是督導銀行暢通貸款債務等融資渠道。(待補充)

二是重新啟動房地產(chǎn)資本市場股權(quán)融資。(待補充)

三是明確民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場地位。(待補充)

近期推出的制度，主要是供給側(cè)的融資制度，聚焦于改善房企流動性，遏制住房企不斷暴雷的惡性循環(huán)態(tài)勢，本質(zhì)上仍是在加杠桿。但解決房地產(chǎn)下行的核心依然在需求側(cè)，如果銷售上不去，供給側(cè)的杠桿有可能演變成更大的黑洞。鑒此，后續(xù)在上述供給側(cè)政策的基礎(chǔ)上，必將大力推行需求側(cè)政策。今年已有累計有超過xx個城市，xx次放松了購房政策，一線城市也有了微弱松動。房貸利率逐步從5字頭降低到了3字頭，多地首付比例降至2成。預計在12月中央經(jīng)濟會議后，大規(guī)模棚戶區(qū)改造等核彈級政策將陸續(xù)面世，以雷霆萬鈞之勢扭轉(zhuǎn)當前不利局面。

二、周期否極泰來，新房價格有望再創(chuàng)新高

上圖是美國百年房價走勢，由于房子本身作為現(xiàn)代經(jīng)濟中，信用派生的一般等價物，基本等同實物貨幣，其走勢在長時間維度上與cpi保持一致。通常意義上講，cpi=M2-GDP，大家可以自行查閱相關(guān)數(shù)據(jù)推導我國房價的合理走勢。所以，長期看房價是永遠上漲的。而短期根據(jù)供需、貨幣、人口流動、政策等因素，房價會有所波動。根據(jù)我國常駐人口城鎮(zhèn)化率64.5%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率46.7%的基本事實，我國房地產(chǎn)業(yè)應該還處于快速發(fā)展的上行周期之中。近期，推動房價上升的積極因素不斷出現(xiàn)，值得大家注意。

一是房地產(chǎn)新增供給斷崖式下跌。(待補充）

上圖為近年來新房銷售、新開工情況，可明顯看出今年新房開工速度降低幅度遠大于銷售降低幅度，開工銷售比處于2015年以來的最地點，這將導致庫存快速下降。

值得注意的是，相比推新和新開工情況，土地銷售下降情況更為嚴峻，今年土拍規(guī)模下降了50%以上，這中間還充斥著大量根本沒有開發(fā)能力的城投公司托底現(xiàn)象，基本鎖死了未來幾年的新增供應天花板。

二是我國貨幣供應短期內(nèi)激增并保持較高水平。(待補充)

三是美國經(jīng)濟衰退迫使美聯(lián)儲改變貨幣政策(待補充)

綜合上述因素，本次房價周期可能在明年一季度轉(zhuǎn)入上升。尤其是新增供給相對較低、前期漲幅較低、絕對房價偏低、歷史庫存較低的地區(qū)，房價上漲的幅度會較大。從數(shù)據(jù)上看，近年來受開發(fā)商忽視的低能級地區(qū)復蘇將快于高能級地區(qū)。尤其是開發(fā)商扎堆屯地推盤、房價高企、庫存難以消化的部分一二線城市，復蘇反而相對較慢。

三、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)換，推動內(nèi)房拓展估值空間

過去，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過高杠桿，高周轉(zhuǎn)的方式進行擴張，這種經(jīng)營模式難以持續(xù)。經(jīng)過此次行業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式將更為健康、可持續(xù)。一是經(jīng)營杠桿率大幅下降(待補充)

二是自有資金使用比例大幅提升(待補充)

三是經(jīng)營性投資物業(yè)比例持續(xù)提升。與成熟的香港房地產(chǎn)公司相比，內(nèi)房公司主要還是聚焦新房開發(fā)，但未來新房需求容量將逐步減少，需要逐步沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開展商業(yè)運營，如公寓、寫字樓租賃，文旅運營等。目前內(nèi)房做的比較好的有華潤置地的華潤萬象城，龍湖集團的龍湖天街等，貢獻了大量的租金收入，可以說是印鈔機。隨著經(jīng)營性投資資產(chǎn)比例逐步上升，內(nèi)房公司抗周期能力將進一步提升，獲得更高估值。

四是經(jīng)營成本持續(xù)下降。短期看，今年下半年以來受全球經(jīng)濟不景氣影響，煤炭、石油、鋼鐵、鋁材、pvc、水泥等建筑所需的原材料已經(jīng)有較為明顯的下跌；同時，受行業(yè)不景氣影響，部分人工、購地成本也大幅下降；開發(fā)貸浮動利率部分利息也有下降，經(jīng)了解，短期綜合建安成本下降約15%左右。長期看，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率將大幅下降，尤其是部分高息的信托、美元債杠桿將逐步卸掉；其中美元債在人民幣估值長期攀升的大背景下，將越來越便宜。

綜合上述因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健性將大幅提升，經(jīng)營利潤率也將進一步提升。從股價上看，參考低杠桿率的香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，估值將會從5-10pe提升至10-20pe。

四、總結(jié)

綜上所述，當前為房地產(chǎn)業(yè)新一輪上漲周期起點，優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司在政策支持下，將重新調(diào)整商業(yè)模式，進一步提升經(jīng)營能力，取得更好的經(jīng)營業(yè)績，對應股價在未來1-2年內(nèi)，有可能迎來業(yè)績和估值的戴維斯雙擊，沖擊前期高點。

$碧桂園(02007)$ $融創(chuàng)中國(01918)$ $保利發(fā)展(SH600048)$

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營模式