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開篇先請(qǐng)大家思考一個(gè)問題：

如果一個(gè)是城市/地區(qū)，人口已經(jīng)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)20年，也就是從2002年開始一人口負(fù)增長(zhǎng)（雖然負(fù)增長(zhǎng)比例不大），這個(gè)地區(qū)，最近20年的經(jīng)濟(jì)會(huì)如何？房?jī)r(jià)是如何走？這是國(guó)內(nèi)一個(gè)城市的數(shù)據(jù)，并不是我杜撰或虛擬的一個(gè)城市。

(資料圖片僅供參考)

其次大家猜一下，日本房地產(chǎn)/土地泡沫破裂以后，日本不動(dòng)產(chǎn)占GDP的比重下滑到多少？（未做特別說(shuō)明，截圖數(shù)據(jù)均來(lái)自日本統(tǒng)計(jì)局的“日本統(tǒng)計(jì)年鑒”截圖）

1995年，房地產(chǎn)占GDP的比重為10.3%，2020年則是在12.2%，而從最近10年，基本上，穩(wěn)定在12%左右。

日本的高城市化率、高老齡化等大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)，依然占據(jù)這么高的比重，我相信是出乎很多人的直接認(rèn)知的。

上從圖我們可以看出，1990年，日本人口1.255億，到2010年人口1.280億，20多年，人口凈增加是300萬(wàn)不到，實(shí)際上聊勝于無(wú)了。

我之前在多篇文章里，都提及過，除了其他因素，對(duì)房子需求的另外一個(gè)因素不是人口數(shù)量，而是家庭戶數(shù)，也有很大影響，甚至重要影響。

1990年，日本大概有4067萬(wàn)戶家庭；2020年有5570萬(wàn)戶。在人口總量沒有太多變化的情況下， 家庭戶數(shù)增加了37%，也就是家庭規(guī)模變小了導(dǎo)致了相同數(shù)量的人口，家庭總數(shù)增加，也會(huì)導(dǎo)致有新的購(gòu)房需求。

上面這個(gè)圖，我們可以看出，1990年，1人戶的家庭，大概占比23%，而到2020年，則是達(dá)到38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1/3；而4（含）人以上的家庭，從38.3%，驟降到18%左右。

nuclear-family通常是說(shuō)只有父母和子女的家庭。日本家庭規(guī)模也是受制于低生育率，目前家庭人口規(guī)模由二戰(zhàn)后的5+，下降為現(xiàn)在的2.2人/戶左右。日本的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，的確是比咱們做得精細(xì)，甚至把家庭統(tǒng)計(jì)，從1人戶一直到10人+。

家庭規(guī)模變小，除了我們熟知的老齡化、少子（低生育率）化等因素外，另外兩個(gè)不可忽視的因素就是：離異和不婚。

通常認(rèn)為一個(gè)人如果50歲還不結(jié)婚（不是離異，是一直不結(jié)婚），就是終身不婚了。日本女性在50-54歲中間，有15%左右的女性未婚，這個(gè)年齡段，每7個(gè)女性，就有一個(gè)一輩子未婚；同年齡段的女性，10.5%的女性離異，兩個(gè)加起來(lái)就是，（該年齡段）超過1/4的女性是非婚狀態(tài)。

而且，日本45-65歲，超過10%的女性，要么喪夫，要么離異。這個(gè)比例是非常高的了。

在我們印象里，日本可能是一個(gè)非常傳統(tǒng)、保守的國(guó)家，但是，工業(yè)化社會(huì)，還是瓦解了一些傳統(tǒng)的東西，比如婚姻和生育。

可以想象一下，未來(lái)我們國(guó)家不論男女，未婚、離異的比例一定會(huì)大大提高，而這些實(shí)際上都會(huì)滋生購(gòu)房需求。注意，我不是說(shuō)所有離異或單身的人都有獨(dú)立的居住需求/買房子的需求，但是，同樣是200萬(wàn)人，如果是100萬(wàn)對(duì)夫婦VS200萬(wàn)單身人群，后者對(duì)房子/居住的需求一定是大于已婚夫婦，雖然未必是2x數(shù)量。

日本1983年以來(lái)新房套數(shù)，忽略2022年數(shù)據(jù)，因?yàn)椴诺?月份。 差不多幾乎30年，中間有過三次半大暴跌。 第一次，是90年初日本地產(chǎn)泡沫破裂，1991年比90年跌幅20%左右，過后，開始逐步上漲，但是，再也沒有回到高峰的170萬(wàn)套。 第二次，98年比96年暴跌27%，這是因?yàn)榘l(fā)生了97年亞洲金融危機(jī)，跟91年一樣，市場(chǎng)并沒有持續(xù)下跌，而是經(jīng)歷了97/98年的兩年累計(jì)下跌27%之后，開始逐步提升，但是，也是沒有回到96年的數(shù)據(jù)。 第三次，08年比07年暴跌28%，原因是發(fā)生了全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場(chǎng)也是并沒有持續(xù)下跌，而是回到正常的數(shù)據(jù)。

另外半次，就是covid疫情沖擊。

簡(jiǎn)單說(shuō)，1990年到2019年，日本城鎮(zhèn)化飽和、老齡化、少子化、人口持續(xù)減少（從2005年開始日本人口就凈減少)，這些原因疊加導(dǎo)致日本（全國(guó)看）新建房屋減少是必然的事情。 但是，中間的數(shù)據(jù)，并不是一路不停下滑。 1990年，日本城市化率77%，2010年，城市化率達(dá)到90%。哪怕到了90%，人口負(fù)增長(zhǎng)，我們看2010年之后的新房，也不是一路減少的。

我們用整體來(lái)敘事的時(shí)候，雙眼很容易被蓋住了。比如，我們以年線來(lái)看，上證A或滬深300，跟07年高點(diǎn)比，頂多在半山腰，我們能說(shuō)，這15幾年，所有股票的回報(bào)率，哪怕是06年已經(jīng)上市的，07年至今是虧的？每一年都是虧？

顯然不能這么認(rèn)為。

房子也是這個(gè)問題。日本的房?jī)r(jià)也是分化的。都市圈與都市圈不同，新一點(diǎn)的房子，跟年代久遠(yuǎn)。

而今年年初更是有日本網(wǎng)站報(bào)到，日本東京有些地區(qū)的公寓（不是傳統(tǒng)的木質(zhì)房屋）價(jià)格超過1990年的記錄。

所謂日本人，在地產(chǎn)泡沫以后，不買房，是徹底的謠言。1993年，日本一共有大概5000萬(wàn)戶住宅，到2018年大概是6421萬(wàn)，超過日本家庭總數(shù)。日本空置率大概是13.6%，而自由住房比例基本上維系在62%左右。

媒體或大V，經(jīng)常容易混淆的就是能力和意愿，長(zhǎng)期和短期。

我們先說(shuō)長(zhǎng)期和短期，比如時(shí)下緊缺的退燒藥、咳嗽藥、抗原檢測(cè)盒子，我們不用說(shuō)太遙遠(yuǎn)的將來(lái)，最遲到到明年清明先后，幾乎就過剩了；但是，是不是一個(gè)理性的人，眼下就不該去搶夠呢？

類似的，春節(jié)回家的火車票也是如此。大年初一的火車上，特別空；我有個(gè)朋友，就喜歡大年初一坐高鐵回家，不用著急，也不用搶。

而能力和意愿，最簡(jiǎn)單的比喻就是，每個(gè)人都能有錢買下100個(gè)饅頭/天，但是，每個(gè)人都不會(huì)每天買100個(gè)饅頭。

不少人也想擁有自己的私人飛機(jī)、游艇，但是，能力不足。

因此一個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格/價(jià)值，就在意愿和能力，長(zhǎng)期和短期等交織在一起，有些時(shí)候，我們都不清楚，我們?cè)谡務(wù)撌裁础?/p>

哪怕是同一個(gè)人，年齡和周圍環(huán)境不同，可能需求有不同。

整體說(shuō)，45歲+的人，對(duì)買房子的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如25-40歲的人更加強(qiáng)烈，哪怕45歲+的人有支付能力，也未必真會(huì)去買一套房子，特別已經(jīng)有一套或多套房子的情況下。

別說(shuō)房子了，哪怕現(xiàn)在的開車人，我估計(jì)40+的開車人，可能開著開著，換車的時(shí)間會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，甚至最后都不會(huì)在買一輛車了，哪怕他不管是經(jīng)濟(jì)上，還是身體上，依然可能跟支付的起一輛新車，一輛價(jià)值不菲的車。

另外一個(gè)問題，比如學(xué)區(qū)房。

比如南京2021年新生兒數(shù)量大幅度回落到5.2萬(wàn)，而就在2017年，還有高達(dá)9萬(wàn)人，下滑超過40%。

家長(zhǎng)們要不要搶學(xué)區(qū)房呢？

需要的人，依然搶破頭；不需要的人，始終難以理解學(xué)區(qū)房的意義是什么。

回到開篇提到的城市，這個(gè)城市就是江蘇南通。江蘇南通從1998年人口達(dá)到巔峰后，最近20多年人口不斷下滑。

而南通，并不是一個(gè)孤立，江蘇好幾個(gè)地級(jí)市，實(shí)際上人口增長(zhǎng)都不容樂觀。但是，江蘇這幾年的房?jī)r(jià)，可以都不便宜。

關(guān)鍵詞： 持續(xù)下跌 地產(chǎn)泡沫 大年初一