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2015年，碧桂園一位區(qū)域總裁提出辭職。

按照碧桂園的同心共享計(jì)劃，區(qū)域內(nèi)新開一個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域總就得強(qiáng)制跟投80萬(wàn)。這位30多歲的區(qū)域總不像明星劉森峰，還沒(méi)搞到過(guò)多少錢，一個(gè)項(xiàng)目接一個(gè)項(xiàng)目地刷卡，都快揭不開鍋了。

(資料圖片)

在順德碧桂園大道1號(hào)，莫斌和楊惠妍特意挽留了他。碧桂園的2號(hào)和3號(hào)人物你一言我一語(yǔ)，勸這位靚仔別走。

年輕的區(qū)域總心動(dòng)了，決定回家再想想。剛回到家，他手機(jī)又彈出一封公司的新郵件：親，又有新項(xiàng)目開盤，按照同心共享計(jì)劃：

一切都發(fā)軔于2012年10月。楊國(guó)強(qiáng)想到了能讓自己名垂青史的主意——成就共享計(jì)劃。項(xiàng)目一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，高層和操盤團(tuán)隊(duì)就能拿到項(xiàng)目稅后20%的利潤(rùn)。

為了讓共享計(jì)劃落地，他創(chuàng)造性地提出了：

這就是后來(lái)成為金科玉律的高周轉(zhuǎn)法則。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)發(fā)明不亞于發(fā)動(dòng)機(jī)加上了渦輪增壓。

一年多后，碧桂園大約三分之一的項(xiàng)目滿足了條件，第一批六個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了成就共享獎(jiǎng)金——8028萬(wàn)。

大家都眼紅了，后來(lái)一天賣一個(gè)億的江蘇區(qū)域總劉森峰說(shuō)，2013年，所有人都拼了命。

2014年，碧桂園又在成就共享的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了同心共享計(jì)劃。項(xiàng)目會(huì)拿出15%的股權(quán)，由集團(tuán)到區(qū)域的高層強(qiáng)制跟投，現(xiàn)金流回正后結(jié)算。碧桂園前CFO吳建斌說(shuō)：

2019年，碧桂園公布的權(quán)益銷售額為5522億。有人說(shuō)，那年鳳廠全口徑銷售額其實(shí)突破了一萬(wàn)億。

一萬(wàn)億是個(gè)什么概念？當(dāng)今世界GDP不到一萬(wàn)億人民幣的國(guó)家，還有130多個(gè)。

參與雙享計(jì)劃設(shè)計(jì)的吳建斌曾說(shuō)過(guò)，這個(gè)機(jī)制的隱患受“環(huán)境”影響極大。（如果）環(huán)境不好，仍按照環(huán)境好時(shí)的計(jì)劃來(lái)鋪排工作，就會(huì)造成大面積實(shí)現(xiàn)不了“成就共享”的慘痛局面——存貨增加，現(xiàn)金流緊張。

現(xiàn)在，這個(gè)“十分可怕的未來(lái)”，真的來(lái)了。

3月30日，碧桂園召開了2022年業(yè)績(jī)會(huì)。

這次年報(bào)，碧桂園罕見地沒(méi)有公布毛利潤(rùn)率。2019年到2021年，碧桂園的毛利率從26%，一路下降到了17%。

去年碧桂園為了抓回款，基本放棄利潤(rùn)，打折賣房子。在收入下降17%的情況下，毛利潤(rùn)跌了三分之二。碧桂園的朋友估算，有8成區(qū)域虧損，再降價(jià)，碧桂園就有點(diǎn)承受不起了。

這也就是莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)的：

今年一開始，碧桂園集團(tuán)就把利潤(rùn)放到了考核指標(biāo)的一位，為了防止資產(chǎn)負(fù)債表也付出巨大代價(jià)，一項(xiàng)重要的權(quán)力被收歸集團(tuán)：

去年，碧桂園公司核心凈利潤(rùn)26億，股東應(yīng)占利潤(rùn)，則虧損了60億。

從盈利26億到虧損60億，其中大部分差距就是項(xiàng)目計(jì)提的減值。從這一點(diǎn)來(lái)看，三四線的房子是真的不值錢了。

碧桂園也在努力轉(zhuǎn)型一二線城市。但內(nèi)部很多人確實(shí)也對(duì)轉(zhuǎn)型沒(méi)什么信心。

包叔有位朋友在碧桂園一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，他說(shuō)，按照目前全區(qū)域的現(xiàn)金流看，2023年能完成保交樓就不錯(cuò)了。至于一二線拿地，碧桂園產(chǎn)品力真的不夠。

但二小姐自己對(duì)轉(zhuǎn)型很懂，她說(shuō)碧桂園有兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力：

這是可以說(shuō)的嗎？

從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，宇宙房企行業(yè)老大的位置，今年應(yīng)該是保不住了。當(dāng)然，楊老板一直也沒(méi)那么想做老大。但更難受的，是這家長(zhǎng)期專注于三四線城市，收割棚改和城鎮(zhèn)化政策紅利的房企，已經(jīng)失去了它的主要市場(chǎng)。

有頭部房企最近發(fā)了個(gè)研究，說(shuō)中國(guó)的一線城市和三四線城市正在“九一分化”。

綜合實(shí)力排名前10%的城市，占掉了全國(guó)60%的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且這個(gè)比例仍在不斷提升。

剩余 90%的地級(jí)市，占了中國(guó)60%的經(jīng)濟(jì)、70%的人口，但房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模只占 40% 左右了。

這點(diǎn)在土地市場(chǎng)會(huì)有明確反饋。2019年，一線城市住宅用地成交額只占百城總額的12%，到了2022年劇增為22%。三四線城市占比，則在不斷下降。

重倉(cāng)三四線城市的碧桂園，迎來(lái)2014年以來(lái)第一次虧損。

很多人好奇，碧桂園是怎么活下來(lái)的。財(cái)報(bào)里有個(gè)數(shù)字，是重要的原因。

財(cái)報(bào)里說(shuō)，到2022年底，碧桂園的各類應(yīng)付款為4373億，除了1916億的應(yīng)付賬款，還有應(yīng)付給各類合資公司的其他股東款項(xiàng)和股權(quán)收購(gòu)款等，高達(dá)：

萬(wàn)科應(yīng)付合作方的股權(quán)和往來(lái)款也不低，為558億，但比碧桂園就差遠(yuǎn)了。碧桂園還在下面標(biāo)注，這些應(yīng)付股權(quán)款主要是免息、無(wú)抵押和根據(jù)合同條款的歸還。

到底是什么應(yīng)付未付還不要利息，有個(gè)案例可以管窺一二。

2022年，河南商丘一名為御景花卉的民營(yíng)企業(yè)，以套騙股權(quán)等由，將碧桂園告上法庭，幾次庭審結(jié)果都宣判碧桂園敗訴。

河南御景董事長(zhǎng)梁艷，通過(guò)招拍掛在睢縣拿下多塊土地。2017年底，碧桂園投資部的蔡理杰找她合作共同開發(fā)。梁艷多次拒絕，蔡理杰還是三顧茅廬，最終打動(dòng)了她。

河南碧桂園與御景花卉簽訂合同，并約定經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，碧桂園將持有項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。開發(fā)所需的資金由碧桂園先行投入2688萬(wàn)元，雙方的投入達(dá)到持股比例后，雙方再按照合同約定投入。

但實(shí)際上，兩三年過(guò)去，碧桂園只投入了1200多萬(wàn)。按合同來(lái)說(shuō)，根本不應(yīng)該持有目標(biāo)公司51%的股份。

更猛的還在后面。共同開發(fā)的土地中，有幾個(gè)項(xiàng)目屬于學(xué)區(qū)房。2018年幾個(gè)項(xiàng)目開盤后大賣，御景花卉開盤即收入2個(gè)多億。

按照合同約定應(yīng)該“按股權(quán)比例回籠資金”，但梁艷并沒(méi)收到這筆回籠資金，碧桂園獨(dú)占了銷售款。

御景花卉并不是唯一的受害者。梁艷說(shuō)她在維權(quán)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，商丘有很多跟他一樣被騙的開發(fā)商。初步估算，碧桂園僅在商丘一地就圈錢30多億元。

包叔前段時(shí)間寫過(guò)，碧桂園在三四線活下去的底氣，是投資大多是合作方出了，但碧桂園不給對(duì)方返本：

但這么干對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)是竭澤而漁，三四線城市的拓展，很多時(shí)候都要靠地方老板的人脈。碧桂園就算能活過(guò)這一輪，在很多地方的口碑，也消耗殆盡。

去年碧桂園在北方的一個(gè)項(xiàng)目，銀行在國(guó)慶節(jié)前批下了開發(fā)貸。按常規(guī)，項(xiàng)目幾家合作方應(yīng)該同比例置換回前期的投入資金，但碧桂園把這筆都悄悄打回了集團(tuán)。

沒(méi)多久，這種小動(dòng)作就被合作方發(fā)現(xiàn)，碧桂園只好乖乖全部打回去。

遇到困難，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到合作方身上，似乎是碧桂園的慣例。

2018年前后，碧桂園因?yàn)楣さ仡l發(fā)事故，集團(tuán)開始縮減投資。北京區(qū)域的昌平通達(dá)中心，霸州芳城麗舍等多個(gè)項(xiàng)目合作方，便被碧桂園以相同的“存在未披露債務(wù)”為由，要求賠償違約金或解除合作協(xié)議。

其中一家合作方的董事長(zhǎng)告訴包叔，碧桂園拿出的核心證據(jù)，竟然是一封自己公司發(fā)給碧桂園的函告，內(nèi)容大概是：

在拿出那份神奇的證據(jù)前，碧桂園曾想通過(guò)談判解除合作，但不想付違約金，他拒絕后不久，就被反告違約。

碧桂園拿出的函告內(nèi)容是，項(xiàng)目公司欠總包方四千多萬(wàn)停工損失工程款，實(shí)際上整個(gè)項(xiàng)目完成工程的款項(xiàng)都不到這個(gè)數(shù)字，總包甚至出庭作證，證明所欠款項(xiàng)只有數(shù)百萬(wàn)。但碧桂園最后還是獲勝了。

最后這些項(xiàng)目公司的結(jié)局大多是破產(chǎn)清算，樓盤爛尾。碧桂園全身而退。

這位合作方老板說(shuō)，碧桂園在北京區(qū)域的大多數(shù)的合作，都是碧桂園當(dāng)大股東，也不怎么出錢，憑大股東身份將項(xiàng)目抵押出去貸款；銷售款也不分配，都?xì)w結(jié)到碧桂園集團(tuán)資金中心。

他在碧桂園高層口中得知，北京公司大概有28個(gè)這樣的糾紛項(xiàng)目。他南方的一位朋友也曾和碧桂園合作了幾個(gè)項(xiàng)目，有約8個(gè)億銷售額遲遲不給，最終是一路找關(guān)系到了楊惠妍那里，才打折結(jié)算了6個(gè)億。

前前后后，花了幾年時(shí)間。

文章開頭提到的那位碧桂園區(qū)域總裁，后來(lái)收到繼續(xù)跟投的新郵件，成為壓垮他的最后一根稻草。他最終還是選擇辭職。

他花了很長(zhǎng)時(shí)間，才拿回他所有的本金。

同心共享計(jì)劃號(hào)稱同股同權(quán)。但這些收益是不是真的共享了，越來(lái)越要打個(gè)問(wèn)號(hào)。一個(gè)項(xiàng)目的收益剛拿到，就要投入到下一個(gè)項(xiàng)目。比如碧桂園第一批發(fā)放的8000萬(wàn)成就共享獎(jiǎng)金，一大半是股票，剩下的是：

第一個(gè)拿到億元年終獎(jiǎng)的區(qū)域總劉森峰，2019年離職后，因?yàn)轭^上的明星光環(huán)和強(qiáng)勢(shì)，兌現(xiàn)了大部分支票。但其他人就說(shuō)不好了。

有媒體算了筆帳，如果一個(gè)項(xiàng)目成就共享獎(jiǎng)金是5000多萬(wàn)，區(qū)域總一般能分到2300萬(wàn)。2300萬(wàn)不是現(xiàn)金，一半會(huì)在交樓后才結(jié)算，剩下1200萬(wàn)，70%要拿出來(lái)買碧桂園的股票，鎖定五年。

五年后能不能真正行權(quán)先不說(shuō)，剩下的30%碧桂園扣完稅剩200多萬(wàn)了。而成就共享結(jié)算一個(gè)項(xiàng)目的周期要三年。

這三年里，區(qū)域總每個(gè)項(xiàng)目都要投八十萬(wàn)。如果他忍不住提出離職，那跟投收益就等于放棄。

2019年，應(yīng)該是碧桂園最后不差錢的一年。

在那之后，虧損的項(xiàng)目越來(lái)越多，領(lǐng)導(dǎo)也越來(lái)越難當(dāng)了。一些碧桂園員工本來(lái)能做項(xiàng)目總，但看了看自己的家底，寧愿不晉升不做項(xiàng)目。有的能升片區(qū)總，也因?yàn)閺?qiáng)投金額更高放棄了。

包叔拿到的一份碧桂園跟投文件顯示，同心共享計(jì)劃返本前提，除了滿足現(xiàn)金流為正，還增加了一條——且持續(xù)為正。如果想要獲得分紅，除前兩條外，還要求項(xiàng)目去化超過(guò)80%。

文件最后還注明，員工自愿承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于收回本金時(shí)間長(zhǎng)，且承擔(dān)投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。跟投人還要在文件最后親筆寫上：

到了去年，就算項(xiàng)目不虧損達(dá)到分享收益的條件，碧桂園財(cái)務(wù)中心也不太愿意給大家走流程了。即便離職，也大概率拿不到本金。

熬過(guò)2022年，一位碧桂園區(qū)域總關(guān)起門來(lái)算了算收入，工資加跟投回報(bào)：

在困難時(shí)，才看到一家公司的底色。

碧桂園最近幾年一拿地，高管就開始借錢。碧桂園看到了商機(jī)，特意設(shè)計(jì)了借款方案，年息十個(gè)點(diǎn)。不少人不得已，只好去銀行借五個(gè)點(diǎn)的消費(fèi)貸。抵押房子甚至也是常事。

同時(shí)，員工跟投的富余資金，被碧桂園拿走做了理財(cái)，收益只有三個(gè)點(diǎn)。

包叔看了下給碧桂園做理財(cái)?shù)慕鹑诠?，都在碧桂園體系外。一家叫碧有信，大股東法人代表叫朱月榮，朱月榮的前任是碧桂園助理總裁羅勁榮。

另一家叫帕拉丁，一位和帕拉丁打過(guò)交道的朋友說(shuō)，這家公司資金大部分來(lái)自于楊氏家族，主要投資碧桂園項(xiàng)目，他們?yōu)楸坦饒@項(xiàng)目合作方提供墊資資金，年化至少13%。一旦合作方無(wú)法償還，碧桂園就會(huì)收回相應(yīng)股份。

帕拉丁也投資一些碧桂園精挑細(xì)選過(guò)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。楊家人早已經(jīng)悄悄成為雙享計(jì)劃最大的獲益者，但雙享計(jì)劃崩潰時(shí)，他們也難逃傷害。

包叔看了下，帕拉丁對(duì)外投資的17家投資公司，已經(jīng)注銷了16家，僅剩的一家在去年10月，被深圳列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。

十年前，碧桂園憑借成就共享計(jì)劃，成了中國(guó)千億房企俱樂(lè)部里第一家民營(yíng)企業(yè)。楊國(guó)強(qiáng)開始出現(xiàn)一種錯(cuò)覺(jué)，如果沒(méi)有供貨量限制，自己能和太陽(yáng)肩并肩。一天，楊國(guó)強(qiáng)在家里讀《讀者文摘》，默默摘錄了其中很應(yīng)景的一句：

3月1日，68歲的楊國(guó)強(qiáng)退休了，兩周后，碧桂園發(fā)布公告：

這臺(tái)助力中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一飛沖天的發(fā)動(dòng)機(jī)，在運(yùn)轉(zhuǎn)十年后，正式停轉(zhuǎn)了。

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