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我最初對(duì)他還有所“誤解”，以為是一家房地產(chǎn)企業(yè)，在申萬(wàn)行業(yè)分類里，建發(fā)屬于交通行業(yè)。公司集團(tuán)化操作，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是下屬子公司的業(yè)務(wù)，下屬每個(gè)子公司財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，建發(fā)股份還有一家子公司建發(fā)和誠(chéng)（已上市）。

公司目前業(yè)務(wù)分為兩塊，一塊是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；一塊是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

【資料圖】

1、2022年?duì)I收8328.12億，同比增長(zhǎng)17.65%，四季度環(huán)比增長(zhǎng)34.93%，2021年同期四季度環(huán)比增長(zhǎng)31.26%。

2022年扣非凈利37.05億，同比下降13.13%，四季度環(huán)比增長(zhǎng)167.65%，2021年同期四季度環(huán)比630.52%。

2022年四季度無(wú)論營(yíng)收還是扣非凈利都遜色于2021。

公司2023年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提出營(yíng)收力爭(zhēng)8300億，基本與2022年持平，成本費(fèi)用控制在8125億元（2022年是8215億），利潤(rùn)在175億元（2022年是113億），降本增效，高質(zhì)量發(fā)展。

2、第一次分析公司的年報(bào)，對(duì)比下公司最近幾年的營(yíng)收情況。

圖2、營(yíng)收與凈利情況

公司最近5年的營(yíng)收都保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)，相比之下凈利就遜色不少，只能說(shuō)保持相對(duì)穩(wěn)定。這個(gè)跟公司的整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也有關(guān)系。

圖3、毛利率、凈利率、roe

3、公司的凈利率看上確實(shí)有點(diǎn)低，疫情前還有2%以上凈利率。疫情三年凈利率維持在1-2%區(qū)間，算是一個(gè)“微利”的行業(yè)。

對(duì)比2022年四個(gè)季度毛利率和凈利率，四季度出現(xiàn)翹頭向上，目前需要觀察后面的一季報(bào)是否延續(xù)這種趨勢(shì)。

從2018年后，ROE持續(xù)下滑，但最近5年的ROE保持維持在12%以上，增速還是算平穩(wěn)。

通過(guò)杜邦分析法拆解其ROE,公司近5年的權(quán)益乘數(shù)基本維持在4左右，ROE下滑的主要原因是毛利率和凈利率持續(xù)下滑導(dǎo)致。

4、公司整體的毛利率與凈利率下降主要還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率持續(xù)下滑。反觀供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在2023年應(yīng)該會(huì)有較為明顯的復(fù)蘇。

5、公司管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用同期分別上漲了56.48%，20.71%，管理費(fèi)用增幅明顯高于營(yíng)收增速。

年報(bào)中提到管理費(fèi)用大幅提高主要是股份支付，此類支付屬于一次性，預(yù)計(jì)后續(xù)季度會(huì)下來(lái)。公司在年報(bào)中也提到營(yíng)業(yè)規(guī)模增加，導(dǎo)致各項(xiàng)費(fèi)用都相應(yīng)增加，幅度與營(yíng)收增速相比略高，基本可以接受。

6、2021-2022年相比往年，短期債務(wù)有所提高，同期長(zhǎng)期債務(wù)明顯增加。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)期債務(wù)多，短期債務(wù)少，有利于公司日常現(xiàn)金流穩(wěn)定。從權(quán)益乘數(shù)來(lái)看，比萬(wàn)科還要低一些。公司有些負(fù)債是654億，而合同負(fù)債有2274.58億（子公司有一家房地產(chǎn)公司），實(shí)際負(fù)債率是不高。

公司目前賬面貨幣資金有965億，交易性金融資產(chǎn)19.3億，其中貨幣資金有77.79億受限制，主要是一些保證金。短期債務(wù)是90.74億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債是191.79億，目前的現(xiàn)金流足夠應(yīng)付債務(wù)。

7、2022年公司資產(chǎn)減值損失51.85億，其中存貨跌價(jià)損失51.1億。相比往年，這個(gè)計(jì)提幅度不小。

圖7 、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

個(gè)人覺(jué)得這一塊存在利潤(rùn)調(diào)劑（僅供參考）。

圖8、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

8、2022年與2021年相比，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然營(yíng)收占比在提高，但毛利率繼續(xù)下滑，而供應(yīng)鏈營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)毛利率回升，此消彼長(zhǎng)，兩者的毛利占比維持平衡。

根據(jù)2022年年報(bào)提供的數(shù)據(jù)，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)論營(yíng)收還是凈利，他們的增速都在明顯提高。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收停滯疊加凈利下滑。2023年公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊倏赡芤獊?lái)自供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇也會(huì)助推公司整體業(yè)績(jī)提升。

1、公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比其他頭部企業(yè)，還是比較穩(wěn)健。公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中在一二線城市，至少在質(zhì)量上相比其他地產(chǎn)公司要好。

2、公司作為一家廈門(mén)國(guó)資委控股的企業(yè)，背靠港口，有著進(jìn)出口便利，還有資源的傾斜；供應(yīng)鏈營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)，涉及內(nèi)容比較廣泛，有漿紙、農(nóng)產(chǎn)品、鋼鐵、礦產(chǎn)品、輕紡、汽車、酒類。從毛利率角度來(lái)看，有點(diǎn)薄利多銷的味道，再低的毛利率架不住手頭資源好。2023年如果這塊業(yè)務(wù)的毛利率繼續(xù)提升會(huì)改善公司的凈利情況。

3、公司2022年分紅率相比2021年有所提高，當(dāng)下股息率6.4%還是相當(dāng)可觀的。公司整體的資產(chǎn)負(fù)債表還是比較干凈。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)不佳，拖累集團(tuán)整體凈利；外部局勢(shì)動(dòng)蕩，原材料價(jià)格上行會(huì)對(duì)公司的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)毛利率產(chǎn)生沖擊。

限制于篇幅，建發(fā)股份先分析到此，上述分析，不構(gòu)成買(mǎi)賣推薦。

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