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文/子木

這段時(shí)間，樓市的情緒壓力比較大。

【資料圖】

主要在于小陽(yáng)春消褪后，購(gòu)房者對(duì)于下半年的行情判斷出現(xiàn)了一定的分歧。

不過(guò)剛剛住建部部長(zhǎng)，再三強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)必須發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”作用。

意味著政策端會(huì)無(wú)下限繼續(xù)放水，采取主攻姿態(tài)，一切向著利好地產(chǎn)的方向行進(jìn)。

緊接著“樓市風(fēng)向標(biāo)”，迎來(lái)轉(zhuǎn)向。

深圳傳出，要徹底放開(kāi)二手房指導(dǎo)價(jià)，按照網(wǎng)簽價(jià)貸款而不是指導(dǎo)價(jià)，瞬間拉爆購(gòu)買(mǎi)力，沉睡多年的炒城蠢蠢欲動(dòng)。

現(xiàn)在的樓市，只需要等待經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，從旅游行業(yè)延伸到各行各業(yè)，信心和居民收入回升，房地產(chǎn)便會(huì)像之前一樣，回歸常態(tài)周期。

但我今天想講的是另外一大拐點(diǎn)，將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響——

“全國(guó)庫(kù)存大船，正在轉(zhuǎn)舵”。

易居研究院日前在《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》中公布數(shù)據(jù)，2023年2月底，全國(guó)100個(gè)城市新房庫(kù)存總量為51181萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。

這意味著，連續(xù)51個(gè)月庫(kù)存規(guī)模，首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。

這是一個(gè)非常強(qiáng)烈的信號(hào)，接下來(lái)我會(huì)從房地產(chǎn)底層邏輯視角，進(jìn)行解讀。

·······

樓市四十載，其實(shí)最害怕的，莫過(guò)于做大庫(kù)存。

2015年樓市大風(fēng)暴，就是為了解決庫(kù)存危機(jī)，而出現(xiàn)的一波定向房?jī)r(jià)拉漲，否則地方杠桿會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可逾越的頑石。

事實(shí)證明，大漲之后必迎來(lái)大跌，震蕩過(guò)后，人鬼殊途。

2018年，在土地財(cái)政邏輯下，地方又開(kāi)啟新一輪做大庫(kù)存，而且這波庫(kù)存是建立在已經(jīng)釋放大量住房需求的基礎(chǔ)之上的。

作為研究者，我曾感到深深的擔(dān)憂(yōu)。

因?yàn)榘凑栈竟┬柙?，房地產(chǎn)供應(yīng)端，如果繼續(xù)再走老路，絕大多數(shù)城市的房子終究會(huì)失去金融屬性，動(dòng)搖國(guó)民經(jīng)濟(jì)根本。

直到現(xiàn)在“庫(kù)存拐點(diǎn)”形成，我才認(rèn)為，風(fēng)向在扭轉(zhuǎn)了。

這時(shí)候，肯定會(huì)有人產(chǎn)生質(zhì)疑，數(shù)據(jù)表現(xiàn)也就幾個(gè)月的下滑，何以證明庫(kù)存轉(zhuǎn)向？

別著急，我們繼續(xù)往下看。

2023 年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”。

根據(jù)最新各地住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有超2/3的一二線(xiàn)城市公布了2023年土地供地計(jì)劃。

然而所有事實(shí)全部指向一個(gè)結(jié)果：

2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大幅減少！

——普通住宅用地，同比降幅高達(dá)19%，租賃用地直接腰斬，降幅高達(dá)51%。

南昌、成都，供地縮水近2成；

南寧，供地縮水近4成；

呼和浩特，供地縮水近5成；

重慶，供地縮水近5成，中心城區(qū)縮水近6成；

長(zhǎng)春、沈陽(yáng)，供地縮水更夸張，一個(gè)66%，一個(gè)73%……

為什么土地供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生如此夸張的收縮趨勢(shì)？

答案或許有兩個(gè)：

1、轉(zhuǎn)向土地財(cái)政邏輯，擁抱產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，今年各地住宅供應(yīng)大幅縮減，但產(chǎn)業(yè)用地卻在反向大增，工礦倉(cāng)儲(chǔ)和公共管理達(dá)到10%和11%。

其中最夸張的是呼和浩特、?？?、南寧，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地增幅均在70%以上。

言外之意，是希望通過(guò)增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，進(jìn)一步提升城市經(jīng)濟(jì)活力。

2、大量民營(yíng)房企還在病床上坐著。

這兩年對(duì)于開(kāi)發(fā)商的打擊太過(guò)嚴(yán)重，民營(yíng)企業(yè)基本喪失拿地的能力，尤其2022年行情不好，基本都是國(guó)企央企以及各地方城投在拿地。

城投拿地，強(qiáng)化買(mǎi)房者和房企的信心，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)有序供應(yīng)，做調(diào)節(jié)器。

但弊端也很明顯，大多數(shù)欠缺操盤(pán)能力，盈利為負(fù)，長(zhǎng)久以往，很容易讓這種左手倒右手的游戲，推高地方債務(wù)。

城投債具體有多少，這個(gè)數(shù)字很模糊，但可以從最近貴州發(fā)布的公告可以看出，靠城投拿地推動(dòng)房地產(chǎn)，這條路是很難行得通了。

接下來(lái)，敲黑板。

庫(kù)存拐點(diǎn)后，趨勢(shì)到底會(huì)如何演變：

1、短期內(nèi)，需求不變，新房大幅減少，房?jī)r(jià)會(huì)得到一個(gè)反向推力，有助于止跌穩(wěn)價(jià)，對(duì)地方樓市是利好的作用。

2、尤其對(duì)于長(zhǎng)春、呼和浩特、南寧、烏魯木齊等這些產(chǎn)業(yè)偏弱的城市，二手房未來(lái)會(huì)相對(duì)好賣(mài)一些，不會(huì)一直被新房市場(chǎng)搶流量。

3、供應(yīng)收縮，意味著土地財(cái)政縮減，對(duì)依賴(lài)房地產(chǎn)較重的城市非常不友好，缺乏繼續(xù)拉大城市骨架的資金，造城運(yùn)動(dòng)會(huì)接近尾聲。

4、這從今年地鐵規(guī)劃可以看出，濰坊、煙臺(tái)、衡陽(yáng)等城市申報(bào)地鐵被拒，就連深圳、成都、杭州、南京，地鐵規(guī)劃要么被砍，要么縮水。

5、說(shuō)白了，造地鐵太貴，而且基本都在虧損，印鈔機(jī)連夜工作都扛不住了。

6、年后鶴崗?fù)Ｖ构┡⑸糖鸸痪€(xiàn)路暫停運(yùn)營(yíng)都是前菜，在縮減土地供應(yīng)后，接下來(lái)很多城市會(huì)被強(qiáng)制扯下遮羞布。

7、出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的城市，房子要抓緊賣(mài)，自住房都可以考慮換成租房。

8、未來(lái)大多數(shù)依賴(lài)房地產(chǎn)，且沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的城市，會(huì)不可阻擋地走向規(guī)模收縮。

9、這其實(shí)并不是什么壞事，有助于地方管理者想辦法賺慢錢(qián)，賺長(zhǎng)錢(qián)，卯足勁搞產(chǎn)業(yè)。

10、但如果招商引資做不好，城市又喪失土地動(dòng)能，會(huì)加速被馬太效應(yīng)吞噬，從收縮走向衰敗。人口加速集中涌入二線(xiàn)城市。

11、一些經(jīng)濟(jì)動(dòng)能比較強(qiáng)的城市，會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，比如重慶，之前一直用庫(kù)存壓房?jī)r(jià)，而今年之后，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸扎實(shí)，向上生長(zhǎng)。

12、沈陽(yáng)，過(guò)去因?yàn)椴呗允д`，做大庫(kù)存拉低房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在縮減供應(yīng)后，有利于讓房?jī)r(jià)有一個(gè)很好的支撐點(diǎn)。

13、每一個(gè)細(xì)節(jié)背后，都藏著宏大敘事。

14、土地供應(yīng)縮減開(kāi)始，意味著對(duì)城市運(yùn)營(yíng)能力的真正大考，拉開(kāi)序幕。

15、所有想借房地產(chǎn)逆襲的城市，徹底被斬?cái)嗯捞?，剩下的，只有難而正確的拉產(chǎn)業(yè)、引人口。

16、今年是一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)，不僅在邏輯，更多是態(tài)度，終于承認(rèn)了一些城市根本不具備做大做強(qiáng)的能力。

17、斬?cái)嗤恋兀扔跀財(cái)嘤?，很多城市的居民不用被裹挾著奔騰了。

18、買(mǎi)房就是買(mǎi)一個(gè)城市的股票，你看到別人看不到，就是勝利，別人看到你沒(méi)看到，最后只能淪為接盤(pán)俠。

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