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#2023股東大會調(diào)研見聞# #金地集團# #地產(chǎn)政策#

金地集團的股東大會是在公司新建的金地中心32樓舉行，地處福田中心區(qū)的黃金位置，周邊就是CBD，從會議室看過去，可以俯瞰深南大道、市民中心和蓮花山公園，環(huán)境非常好。

會議由金地集團的凌總主持，不過凌總并沒有到現(xiàn)場，而是通過視頻會議的形式參與。在會議開始，凌總介紹了金地集團過去一年的經(jīng)營情況。

(資料圖片)

1、 公司很早就預(yù)判到了地產(chǎn)行業(yè)的形勢，并在2022年初就進行了主抓銷售和控制支出兩項策略，這也使得公司在2022年的整體銷售方面做的比較好，全年的銷售金額保持了上升，而支出方面的控制主要是包括土地投資和開工兩個方面。

2、 公司目前的土地儲備主要集中在一、二線城市，相對來說風(fēng)險較小。而且由于去年應(yīng)對得當，2022年全年實現(xiàn)銷售2200億，相比同類企業(yè)來說，這個業(yè)績算是比較優(yōu)秀的了。

3、 公司對財務(wù)方面非常重視，每個月都進行現(xiàn)金流的壓力測試，每個季度也都要重點分析各種經(jīng)營情況。目前公司整體財務(wù)狀況還比較好，負債率為52%，其中短期、長期債務(wù)占比分別為36%和64%。公司在銀行整體的授信情況良好，2022年的銀行貸款還增加了30多億。

4、 經(jīng)營業(yè)績方面，2022年營業(yè)收入1200億，同比增長了21%，凈利潤雖然有所下降，但在頭部房企中下降幅度算很小的。

5、 對于房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，未來還是有非常大的不確定性，經(jīng)歷了今年2、3月份的短暫銷售回暖之后，5、6月份的銷售再度低迷，下半年的銷售還很難判斷，要看國家政策是不是有所松動。

6、公司的目標：重點加強銷售工作，確保2023年的回款。并開展多元化的融資，探索新的融資模式，保證公司在行業(yè)的困境下能夠活下來。

會議結(jié)束后，與會代表與公司也進行了深入的溝通，大家問的問題比較多，我記錄了一些我比較關(guān)心的問題和回答。

問：今年的銷售情況和目標？

答：截止5月底，銷售金額為720億，比去年還有所上升。全年的目標很難說，主要是看未來地產(chǎn)的政策是否有變化，公司已經(jīng)做好了應(yīng)對行業(yè)繼續(xù)惡化和行業(yè)回暖的各種可能。

問：目前的去化率是怎么樣的？

答：不同城市不一樣，好一點的地方，比如上海、寧波等有60%-70%，一些二線城市差一點。整體大概在50%-60%左右。

問：公司的表外負債怎么樣？

答：公司整體對表外負債的管控非常嚴，盡量不利用前融，只進行土地抵押和在建工程抵押等融資。

問：物業(yè)是否有分拆的計劃？

答：物業(yè)分拆公司一直在研究，也聯(lián)系過券商咨詢。但是從前年開始，整體物業(yè)股的估值大幅下降，而且目前資本市場不支出物業(yè)股的IPO。內(nèi)部也在進行物業(yè)業(yè)務(wù)的再提升工作。

問：對于股權(quán)融資的態(tài)度？

答：去年年底，政策放開了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資，公司也一直在考慮。目前在平衡股權(quán)融資和債券融資。但市場目前整體偏弱，機構(gòu)對對房地產(chǎn)企業(yè)的再融資計劃支持力度也比較弱。所以還在考慮。

問：代建業(yè)務(wù)的情況：

答：代建業(yè)務(wù)是一個新的賽道，全行業(yè)發(fā)展都很快，過去幾年的增速大約在20%左右。金地在這塊做的更好一點，過去幾年的增速在40%-50%左右，客戶包括學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、科研機構(gòu)等。

問：公司是否考慮發(fā)行REITS?

答：目前證監(jiān)會支持的REITS業(yè)務(wù)包括投資物業(yè)、租賃住宅和購物中心。公司確實有一部分業(yè)務(wù)適合發(fā)行這塊，目前還在與發(fā)改委和相關(guān)機構(gòu)溝通中。

問：公司股價這么低，有沒有考慮過股權(quán)激勵計劃？

答：目前還沒有考慮。既然股東提出來了，未來我們也會考慮。

問：公司的土地儲備情況，是否支持未來的持續(xù)發(fā)展？

答：目前公司的土地儲備有5182萬平，對應(yīng)的貨值大概在一萬億元左右（按照1.8萬一平的單價計算）。這一萬億中，已經(jīng)有3000億已經(jīng)銷售只是沒結(jié)算。還剩下7000億左右的銷售規(guī)模。所以未來三年的銷售資源不用著急。公司還是重點在現(xiàn)有項目方面，下半年有十幾個新項目進入市場。

問：公司對未來項目計提的情況？

答：2022年的計提金額對利潤的影響大概是52億，2021年為16億。事實上，整個計提還是有一些靈活性的，公司整體保持了非常謹慎的財務(wù)原則，計提的金額中，表外項目占比比較大。2023年的計提還得看市場的情況再定。

問：公司是否有回購或者增持的計劃？

答：目前股價確實很低迷，只有凈資產(chǎn)的一半，我們也認為處于非常低估的水平。未來是否增持，我們還得再與股東大會溝通，內(nèi)部再進行評估，目前還沒有計劃。

開完股東大會之后，我們心中的很多疑問得到了解答，說實話，金地集團整體的經(jīng)營還是比較穩(wěn)健的，在行業(yè)大環(huán)境不好的情況下，保持了相對比較好的財務(wù)和經(jīng)營狀況，這次凌總雖然沒有來現(xiàn)場，但對投資者的問題回答還是非常積極的，也很客觀的分析了行業(yè)和公司的問題。當然，未來行業(yè)是否能夠好轉(zhuǎn)，還取決于很多方面，所以凌總今天強調(diào)的一個詞語就是“活下來”。

走出會議的現(xiàn)場，樓下就是金地打造的金地天元中心，整體環(huán)境還是非常不錯的，今天深圳的天氣也很好，藍天白云。所以，盡管股市還在跌，地產(chǎn)股依舊在跌，但是心中還是要有希望，不論是對于人生還是市場。說不定下半年的樓市調(diào)控政策就會放松了呢？說不定下半年的行情就否極泰來了呢？當然，首先是要活下來，對于金地如此，對于身處資本市場的我們也是如此。

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