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#2023股東大會(huì)調(diào)研見(jiàn)聞# #金地集團(tuán)# #地產(chǎn)政策#

金地集團(tuán)的股東大會(huì)是在公司新建的金地中心32樓舉行，地處福田中心區(qū)的黃金位置，周邊就是CBD，從會(huì)議室看過(guò)去，可以俯瞰深南大道、市民中心和蓮花山公園，環(huán)境非常好。

會(huì)議由金地集團(tuán)的凌總主持，不過(guò)凌總并沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)，而是通過(guò)視頻會(huì)議的形式參與。在會(huì)議開(kāi)始，凌總介紹了金地集團(tuán)過(guò)去一年的經(jīng)營(yíng)情況。

(資料圖片)

1、 公司很早就預(yù)判到了地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)，并在2022年初就進(jìn)行了主抓銷(xiāo)售和控制支出兩項(xiàng)策略，這也使得公司在2022年的整體銷(xiāo)售方面做的比較好，全年的銷(xiāo)售金額保持了上升，而支出方面的控制主要是包括土地投資和開(kāi)工兩個(gè)方面。

2、 公司目前的土地儲(chǔ)備主要集中在一、二線城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。而且由于去年應(yīng)對(duì)得當(dāng)，2022年全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售2200億，相比同類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)業(yè)績(jī)算是比較優(yōu)秀的了。

3、 公司對(duì)財(cái)務(wù)方面非常重視，每個(gè)月都進(jìn)行現(xiàn)金流的壓力測(cè)試，每個(gè)季度也都要重點(diǎn)分析各種經(jīng)營(yíng)情況。目前公司整體財(cái)務(wù)狀況還比較好，負(fù)債率為52%，其中短期、長(zhǎng)期債務(wù)占比分別為36%和64%。公司在銀行整體的授信情況良好，2022年的銀行貸款還增加了30多億。

4、 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，2022年?duì)I業(yè)收入1200億，同比增長(zhǎng)了21%，凈利潤(rùn)雖然有所下降，但在頭部房企中下降幅度算很小的。

5、 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，未來(lái)還是有非常大的不確定性，經(jīng)歷了今年2、3月份的短暫銷(xiāo)售回暖之后，5、6月份的銷(xiāo)售再度低迷，下半年的銷(xiāo)售還很難判斷，要看國(guó)家政策是不是有所松動(dòng)。

6、公司的目標(biāo)：重點(diǎn)加強(qiáng)銷(xiāo)售工作，確保2023年的回款。并開(kāi)展多元化的融資，探索新的融資模式，保證公司在行業(yè)的困境下能夠活下來(lái)。

會(huì)議結(jié)束后，與會(huì)代表與公司也進(jìn)行了深入的溝通，大家問(wèn)的問(wèn)題比較多，我記錄了一些我比較關(guān)心的問(wèn)題和回答。

問(wèn)：今年的銷(xiāo)售情況和目標(biāo)？

答：截止5月底，銷(xiāo)售金額為720億，比去年還有所上升。全年的目標(biāo)很難說(shuō)，主要是看未來(lái)地產(chǎn)的政策是否有變化，公司已經(jīng)做好了應(yīng)對(duì)行業(yè)繼續(xù)惡化和行業(yè)回暖的各種可能。

問(wèn)：目前的去化率是怎么樣的？

答：不同城市不一樣，好一點(diǎn)的地方，比如上海、寧波等有60%-70%，一些二線城市差一點(diǎn)。整體大概在50%-60%左右。

問(wèn)：公司的表外負(fù)債怎么樣？

答：公司整體對(duì)表外負(fù)債的管控非常嚴(yán)，盡量不利用前融，只進(jìn)行土地抵押和在建工程抵押等融資。

問(wèn)：物業(yè)是否有分拆的計(jì)劃？

答：物業(yè)分拆公司一直在研究，也聯(lián)系過(guò)券商咨詢(xún)。但是從前年開(kāi)始，整體物業(yè)股的估值大幅下降，而且目前資本市場(chǎng)不支出物業(yè)股的IPO。內(nèi)部也在進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)的再提升工作。

問(wèn)：對(duì)于股權(quán)融資的態(tài)度？

答：去年年底，政策放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資，公司也一直在考慮。目前在平衡股權(quán)融資和債券融資。但市場(chǎng)目前整體偏弱，機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的再融資計(jì)劃支持力度也比較弱。所以還在考慮。

問(wèn)：代建業(yè)務(wù)的情況：

答：代建業(yè)務(wù)是一個(gè)新的賽道，全行業(yè)發(fā)展都很快，過(guò)去幾年的增速大約在20%左右。金地在這塊做的更好一點(diǎn)，過(guò)去幾年的增速在40%-50%左右，客戶(hù)包括學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、科研機(jī)構(gòu)等。

問(wèn)：公司是否考慮發(fā)行REITS?

答：目前證監(jiān)會(huì)支持的REITS業(yè)務(wù)包括投資物業(yè)、租賃住宅和購(gòu)物中心。公司確實(shí)有一部分業(yè)務(wù)適合發(fā)行這塊，目前還在與發(fā)改委和相關(guān)機(jī)構(gòu)溝通中。

問(wèn)：公司股價(jià)這么低，有沒(méi)有考慮過(guò)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃？

答：目前還沒(méi)有考慮。既然股東提出來(lái)了，未來(lái)我們也會(huì)考慮。

問(wèn)：公司的土地儲(chǔ)備情況，是否支持未來(lái)的持續(xù)發(fā)展？

答：目前公司的土地儲(chǔ)備有5182萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)的貨值大概在一萬(wàn)億元左右（按照1.8萬(wàn)一平的單價(jià)計(jì)算）。這一萬(wàn)億中，已經(jīng)有3000億已經(jīng)銷(xiāo)售只是沒(méi)結(jié)算。還剩下7000億左右的銷(xiāo)售規(guī)模。所以未來(lái)三年的銷(xiāo)售資源不用著急。公司還是重點(diǎn)在現(xiàn)有項(xiàng)目方面，下半年有十幾個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。

問(wèn)：公司對(duì)未來(lái)項(xiàng)目計(jì)提的情況？

答：2022年的計(jì)提金額對(duì)利潤(rùn)的影響大概是52億，2021年為16億。事實(shí)上，整個(gè)計(jì)提還是有一些靈活性的，公司整體保持了非常謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)原則，計(jì)提的金額中，表外項(xiàng)目占比比較大。2023年的計(jì)提還得看市場(chǎng)的情況再定。

問(wèn)：公司是否有回購(gòu)或者增持的計(jì)劃？

答：目前股價(jià)確實(shí)很低迷，只有凈資產(chǎn)的一半，我們也認(rèn)為處于非常低估的水平。未來(lái)是否增持，我們還得再與股東大會(huì)溝通，內(nèi)部再進(jìn)行評(píng)估，目前還沒(méi)有計(jì)劃。

開(kāi)完股東大會(huì)之后，我們心中的很多疑問(wèn)得到了解答，說(shuō)實(shí)話(huà)，金地集團(tuán)整體的經(jīng)營(yíng)還是比較穩(wěn)健的，在行業(yè)大環(huán)境不好的情況下，保持了相對(duì)比較好的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況，這次凌總雖然沒(méi)有來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，但對(duì)投資者的問(wèn)題回答還是非常積極的，也很客觀的分析了行業(yè)和公司的問(wèn)題。當(dāng)然，未來(lái)行業(yè)是否能夠好轉(zhuǎn)，還取決于很多方面，所以凌總今天強(qiáng)調(diào)的一個(gè)詞語(yǔ)就是“活下來(lái)”。

走出會(huì)議的現(xiàn)場(chǎng)，樓下就是金地打造的金地天元中心，整體環(huán)境還是非常不錯(cuò)的，今天深圳的天氣也很好，藍(lán)天白云。所以，盡管股市還在跌，地產(chǎn)股依舊在跌，但是心中還是要有希望，不論是對(duì)于人生還是市場(chǎng)。說(shuō)不定下半年的樓市調(diào)控政策就會(huì)放松了呢？說(shuō)不定下半年的行情就否極泰來(lái)了呢？當(dāng)然，首先是要活下來(lái)，對(duì)于金地如此，對(duì)于身處資本市場(chǎng)的我們也是如此。

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