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萬科年報：千呼萬喚終于來了。

老規(guī)矩，先上干貨：

關(guān)注菜頭，保利年報之后會持續(xù)更新，公布的數(shù)據(jù)會填上。

(資料圖片)

大家比較關(guān)心的分紅，萬科2022年每股派息0.68元，按照當(dāng)前的股價計算，A股的股息率約為4.36%，港股股息率為6%左右。

當(dāng)然，萬科一邊低于凈資產(chǎn)股權(quán)融資，一邊高額分紅，這個確實有點不太理解。

關(guān)于萬科2022年的業(yè)績，先說結(jié)論，萬科的數(shù)據(jù)慘嗎？

顯然，非常慘，但是公司還健康地活著，就已經(jīng)很不容易了。

我們先來看一下大環(huán)境：2022 年全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以 來最大幅度的下跌。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，百強(qiáng)房企銷售額同比下降 42%。

從這個角度去看的話，萬科能夠取得當(dāng)前的業(yè)績，已經(jīng)非常不容易了。

并且，萬科轉(zhuǎn)型的部分并沒有停止，公司的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，全口徑收入達(dá)到 512.6 億元，同比增長 23.1%。萬物云 收入首次突破300 億元，并成功分拆上市。物流業(yè)務(wù)經(jīng)營收入同比增長 17.9%。長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和 效率上保持行業(yè)第一，領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，運(yùn)營管理租賃住房 21.5 萬間，其中保障性租賃住房 5.9 萬 間。商業(yè)營業(yè)收入同比增長 14.3%，新開業(yè) 25 個項目，集團(tuán)內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展。

不過，上面的業(yè)績，同樣是建立在毛利潤下滑的基礎(chǔ)上取得的，未來要完成利潤的健康增長，合理提升毛利潤依然是重中之重的事情。

關(guān)于房地產(chǎn)的未來的出路，萬科在股東信中這么說的：

我們認(rèn)為，無論是從 客戶、城市、政策導(dǎo)向還是投資角度，未來行業(yè)都無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的往日時光，開發(fā)、 經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇。開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

① 按報表統(tǒng)計，營收、利潤均轉(zhuǎn)正，但是這是建立在合同負(fù)債大幅減少的基礎(chǔ)之上，也就是說主要是因為收入確認(rèn)（會計）變化帶來的，而不是真正的把房子多賣了。相反，合同負(fù)債下降是速度遠(yuǎn)高于營收增長的幅度，說明房子是賣得更少的。

② 即便進(jìn)行了一定的股權(quán)融資，公司的貨幣資金還在繼續(xù)減少，凈負(fù)債率上升也較快，說明2022年全年所產(chǎn)生的的現(xiàn)金流并不樂觀。但是公司的短債比為2.1倍，遠(yuǎn)高于“三道紅線”的監(jiān)管要求，即便與自己對比凈負(fù)債率有所提升，但是如果與同行比較的話，依然是處于低位。

換句話說，萬科主動開始加杠桿的行為，也可以視為公司有逆勢擴(kuò)張的想法。

③ 物業(yè)收入增速26.1%，物流倉儲、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項目）增速分別為 17.9%、12.1%和 14.3%。但是出現(xiàn)了增收不增利的情況，利潤增長還需要改善萬物云板塊的毛利潤才行。

④ 整體環(huán)境真的是太差了：

⑤ 公司120億利息支出，當(dāng)期直接費用化了50億，費用化比例遠(yuǎn)高于同行，繼續(xù)保持穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)格，利潤含金量沒有問題。

重點內(nèi)容就是這些，至于房地產(chǎn)本身未來是否還有前途，這個容易引起爭論。

菜頭的個人觀點沒變，中國是一個14億人口的國家，有500多億平方米的存量市場，即便增量市場只有高峰時期的三分之一，那么存量和增量兩者加起來也是一個10萬億+的巨大市場。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的出清正在加速進(jìn)行，假如未來有50%的公司死掉了，那么龍頭公司的市場份額會進(jìn)一步集中，過了這個陣痛期，就是龍頭公司躺著賺錢的時代了。

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