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萬(wàn)科年報(bào)：千呼萬(wàn)喚終于來(lái)了。

老規(guī)矩，先上干貨：

關(guān)注菜頭，保利年報(bào)之后會(huì)持續(xù)更新，公布的數(shù)據(jù)會(huì)填上。

(資料圖片)

大家比較關(guān)心的分紅，萬(wàn)科2022年每股派息0.68元，按照當(dāng)前的股價(jià)計(jì)算，A股的股息率約為4.36%，港股股息率為6%左右。

當(dāng)然，萬(wàn)科一邊低于凈資產(chǎn)股權(quán)融資，一邊高額分紅，這個(gè)確實(shí)有點(diǎn)不太理解。

關(guān)于萬(wàn)科2022年的業(yè)績(jī)，先說(shuō)結(jié)論，萬(wàn)科的數(shù)據(jù)慘嗎？

顯然，非常慘，但是公司還健康地活著，就已經(jīng)很不容易了。

我們先來(lái)看一下大環(huán)境：2022 年全年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以 來(lái)最大幅度的下跌。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降 42%。

從這個(gè)角度去看的話(huà)，萬(wàn)科能夠取得當(dāng)前的業(yè)績(jī)，已經(jīng)非常不容易了。

并且，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的部分并沒(méi)有停止，公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，全口徑收入達(dá)到 512.6 億元，同比增長(zhǎng) 23.1%。萬(wàn)物云 收入首次突破300 億元，并成功分拆上市。物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng) 17.9%。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和 效率上保持行業(yè)第一，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，運(yùn)營(yíng)管理租賃住房 21.5 萬(wàn)間，其中保障性租賃住房 5.9 萬(wàn) 間。商業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng) 14.3%，新開(kāi)業(yè) 25 個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展。

不過(guò)，上面的業(yè)績(jī)，同樣是建立在毛利潤(rùn)下滑的基礎(chǔ)上取得的，未來(lái)要完成利潤(rùn)的健康增長(zhǎng)，合理提升毛利潤(rùn)依然是重中之重的事情。

關(guān)于房地產(chǎn)的未來(lái)的出路，萬(wàn)科在股東信中這么說(shuō)的：

我們認(rèn)為，無(wú)論是從 客戶(hù)、城市、政策導(dǎo)向還是投資角度，未來(lái)行業(yè)都無(wú)法再回到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴(lài)的往日時(shí)光，開(kāi)發(fā)、 經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是唯一選擇。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

① 按報(bào)表統(tǒng)計(jì)，營(yíng)收、利潤(rùn)均轉(zhuǎn)正，但是這是建立在合同負(fù)債大幅減少的基礎(chǔ)之上，也就是說(shuō)主要是因?yàn)槭杖氪_認(rèn)（會(huì)計(jì)）變化帶來(lái)的，而不是真正的把房子多賣(mài)了。相反，合同負(fù)債下降是速度遠(yuǎn)高于營(yíng)收增長(zhǎng)的幅度，說(shuō)明房子是賣(mài)得更少的。

② 即便進(jìn)行了一定的股權(quán)融資，公司的貨幣資金還在繼續(xù)減少，凈負(fù)債率上升也較快，說(shuō)明2022年全年所產(chǎn)生的的現(xiàn)金流并不樂(lè)觀。但是公司的短債比為2.1倍，遠(yuǎn)高于“三道紅線”的監(jiān)管要求，即便與自己對(duì)比凈負(fù)債率有所提升，但是如果與同行比較的話(huà)，依然是處于低位。

換句話(huà)說(shuō)，萬(wàn)科主動(dòng)開(kāi)始加杠桿的行為，也可以視為公司有逆勢(shì)擴(kuò)張的想法。

③ 物業(yè)收入增速26.1%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為 17.9%、12.1%和 14.3%。但是出現(xiàn)了增收不增利的情況，利潤(rùn)增長(zhǎng)還需要改善萬(wàn)物云板塊的毛利潤(rùn)才行。

④ 整體環(huán)境真的是太差了：

⑤ 公司120億利息支出，當(dāng)期直接費(fèi)用化了50億，費(fèi)用化比例遠(yuǎn)高于同行，繼續(xù)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格，利潤(rùn)含金量沒(méi)有問(wèn)題。

重點(diǎn)內(nèi)容就是這些，至于房地產(chǎn)本身未來(lái)是否還有前途，這個(gè)容易引起爭(zhēng)論。

菜頭的個(gè)人觀點(diǎn)沒(méi)變，中國(guó)是一個(gè)14億人口的國(guó)家，有500多億平方米的存量市場(chǎng)，即便增量市場(chǎng)只有高峰時(shí)期的三分之一，那么存量和增量?jī)烧呒悠饋?lái)也是一個(gè)10萬(wàn)億+的巨大市場(chǎng)。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的出清正在加速進(jìn)行，假如未來(lái)有50%的公司死掉了，那么龍頭公司的市場(chǎng)份額會(huì)進(jìn)一步集中，過(guò)了這個(gè)陣痛期，就是龍頭公司躺著賺錢(qián)的時(shí)代了。

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