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最近萬科出了很多新聞，引發(fā)了大量的議論，絕大多數(shù)是謾罵和聲討。

比如，在號稱獲得大量銀行授信的背景下，以低于凈資產(chǎn)的價格在H股融資，并且提出了超過百億的A股定增方案——價格也可能低于凈資產(chǎn)。

(資料圖)

不僅如此，按照萬科的披露，A股定增的錢，將大量用于幾個項目，但這些項目的披露收益率都不高，是不是側(cè)面反映出萬科已經(jīng)沒什么利潤空間了？

還有人說，萬科現(xiàn)在都不怎么投資拿地，將來會不會逐漸萎縮，等等。

關(guān)于這些問題，零零散散也有讀者在各種地方問我，我的回答一直是“不著急，等等看”，不是我故弄玄虛，是我確實不知道答案。

作為一個普通的投資者，就要接受自己的信息不夠靈通的限制，這不是我應(yīng)該投入大量時間精力的地方。

前幾天萬科開了2023年第一次臨時股東大會，作為股東，這種會議的信息是我們不能錯過的，這是一個很好的獲取信息和觀察管理層的場合。

（這次股東大會的文字實錄，你們可以在“萬科集團的官網(wǎng)——投資者關(guān)系——投資者推介”部分找到。）

果然，會上大家關(guān)心的問題是差不多的，關(guān)于上面的幾個問題，現(xiàn)場都有股東做了提問，會上管理層也都做了回答。

我摘出了我認為最重要的三個問題，先把管理層回答的關(guān)鍵點總結(jié)出來，然后統(tǒng)一說一說我個人的看法。

第一個問題：在有大量銀行授信的背景下，依然以破凈價格H股融資，并在這個股價低迷的時間點選擇在A股增發(fā)，是怎么考慮的？

管理層的回答可以歸結(jié)為幾個關(guān)鍵點：

1、萬科不是因為缺錢才融資

2、一二線城市開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性投資機會，萬科認為應(yīng)該重啟投資布局

3、去年11月在監(jiān)管支持下，十幾家金融機構(gòu)給了萬科8000多億的授信額度

4、有了債權(quán)類資金后，需要股權(quán)類資金來調(diào)和資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)

5、H股融資部分是希望置換境外債務(wù)，由于美元加息這部分已經(jīng)達到5.3%

6、A股增發(fā)的價格和時機還是未知數(shù)，會更慎重、盡量讓股東滿意

7、總歸是希望用拿來的錢——不管是債權(quán)還是股權(quán)——讓萬科能長期向好，創(chuàng)造真實價值

8、以管理層的視角，從去年的投資兌現(xiàn)度、開發(fā)業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌拉通情況、經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)對集團的正向利潤貢獻、以及資產(chǎn)退出通道的逐漸出現(xiàn)角度看，對中長期表現(xiàn)有基本信心

第二個問題：A股增發(fā)預計投入11個項目的利潤率不高，該怎么理解？

管理層的回答可以歸結(jié)為幾個關(guān)鍵點：

1、根據(jù)證監(jiān)會政策的規(guī)定，萬科設(shè)定了四個募投項目的標準，這11個項目是根據(jù)這4個標準選出來的

2、披露的收益率是根據(jù)當前市場情況的測算，因為去年一年很差，所以收益率看起來不高

第三個問題：地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在復蘇，萬科在1-2月沒拿地，該怎么理解？

管理層的回答可以歸結(jié)為幾個關(guān)鍵點：

1、公司在手資源1.2億平米，21年結(jié)算3600萬平米，資源滿足2-3年發(fā)展沒問題

2、1-2月參與了很多項目，有一些搖號沒中，有一些還在談判，所以披露上沒有獲取項目

3、對行業(yè)的判斷是積極的，后續(xù)會積極尋找項目

4、現(xiàn)在特別重視投資質(zhì)量，堅持投“特別好”的項目

上述管理層的回答，我已經(jīng)按照邏輯順序梳理過了，方便各位閱讀和理解，接下來我講講自己的一些感受和判斷：

1、從我目前掌握的信息來看，我并沒有找到管理層有意隱瞞信息、“坑害小股東”的跡象，管理層的理由是邏輯自洽的，我并不打算將此推進到“管理層為了股東長遠利益不顧近期罵名”的高度，各位可以自己判斷是否有這種可能性。

2、現(xiàn)在的價格增發(fā)，肯定說不上劃算，但管理層的邏輯是他們認為比起潛在的收益，這種代價是可以接受的，關(guān)于這一點，比起像我一樣的普通投資者，我認為相信專業(yè)的管理層更合理。

3、靜態(tài)來看市場的狀況，肯定是不好的，雖然管理層解釋了為什么11個募投項目收益率不高，但我認為更多是原因的陳述——“收益率低是因為市場不好”，這只是一句陳述，但現(xiàn)在地產(chǎn)項目不賺錢，倒也是事實，地產(chǎn)商的日子很艱難。

換句話說，就算沒有這次募從而讓11個募投項目收益率被披露出來，我們也應(yīng)該能想象到地產(chǎn)項目的收益率現(xiàn)在普遍不會高。

4、政策在大力支持，行業(yè)在復蘇，這個已經(jīng)是大家的共識，在這個時間點，萬科在積極地參與進去，我認為管理層應(yīng)該是言行合一的。

5、關(guān)于萬科這個生意，這不是個最好的生意模式，太苦哈哈，每一個項目都要從頭開始走一遍，還面臨著標準化這個近乎無解的難題。

另外，由于是個高杠桿、空手套白狼的生意模式，管理層很容易頭腦一熱、做一些錯誤的事情——早年有順馳、如今有恒大，這都是活生生的例子，所以風險一直都在。

好在萬科的品牌還在，經(jīng)營整體意識是穩(wěn)健的，管理層團隊是務(wù)實誠懇的，公司也得已在中國房地產(chǎn)市場上成為一個老牌標桿。

6、對于我個人的投資而言，我依然維持上一次的判斷——最近一次應(yīng)該是對2022年萬科半年報的分析：不再追加投入，并在售價能公允反應(yīng)公司價值的時候退出.

原因沒有變化，之前的萬科分析文章里反復講過多次，這里不再贅述了，后臺回復萬科就能看到那些文章。

最后，我想分享一點心路感受，也許你們會有共鳴，提醒各位：

看了下面的內(nèi)容，可能會讓我的高大形象（如果有的話）轟然倒塌，但沒關(guān)系，真實無價，我做分享也不是為了樹立什么人設(shè)，你們能從中有所收獲就好。

你會發(fā)現(xiàn)，從2022半年報分析結(jié)束后到如今，已經(jīng)有差不多半年時間，在這半年時間里，萬科經(jīng)歷了很多事情（相信你我也一樣），在2022年的大背景下，總的來說壞事情居多。

我之前反復說過，人類的大腦有線性思維趨勢，現(xiàn)在我要在前面加上“嚴重的”三個字。

體現(xiàn)在投資上，當一家公司處于順境時，我們覺得她會上天，反過來的時候，我們覺得十八層地獄下面還有一百八十層。

我不是說地獄下面就沒有更糟糕的地方，有些時候、有些公司會有，但如何理性地從大腦直覺中“抽離”出來、冷靜下來，我認為這是投資者的一節(jié)必修課，也是一節(jié)終生沒有期末的課程。

萬科融資這個事情，外界整體的非議很多，幾乎是一邊倒地譴責公司和管理層，如前面的分析所說，我不能確認管理層一定沒做錯事，我只能說，從我作為一個普通投資者掌握的信息和分析來看，我沒發(fā)現(xiàn)什么涉及到誠實正直底線的事情。

但是，在這整個過程中，各種流言、斷章取義、情緒發(fā)泄的信息滿天飛，我的情緒受到了很大的影響，時不時地會感覺到很低落。

我心中時不時有一個莫名其妙的聲音“你看，你選錯了吧？”或者“完了完了，萬科會不會從此就這么沒落下去了，我的錢會不會渣都不剩啊……”。

有時候我沒有意識到這些想法，只是會覺得很不開心，有時候我意識到自己心里的想法，會有些哭笑不得——這都哪跟哪啊，捕風捉影地看了幾個消息，又看到幾個發(fā)泄情緒的帖子，你看看去年半年報你自己的分析好嗎？

我把這個陰暗的內(nèi)心感受一五一十地寫出來，不知道你們會有多少人感同身受，但這是我的真實感受，我想說：

這不是我第一次有這樣的感受，在我過去的10年投資經(jīng)歷里，在一些持股經(jīng)歷黑暗的時期，我也有過類似的感受，至于應(yīng)對的辦法，就是我逐步篤信、時常告訴你們的那三個詞：

多想，少動，慢慢等。

這三個詞的重要性是均等的。多想，就是要理性地想，有條理有結(jié)構(gòu)地想。少動，就是不要聽到風就是雨，一害怕就趕緊賣。

這三個詞里重要性最被低估的，實際上是“慢慢等”三個字。

“慢慢等”的背后，其實是對自身認知世界能力有限的承認和踐行。

有太多的信息我們不知道，其中有很多是關(guān)鍵信息，之所以要“慢慢等”，就是因為隨著時間的推移，會有更多的信息和不同的聲音出來。

等到你獲得的信息足夠做出高質(zhì)量的決策時，再來有所動作，我認為，才是一個優(yōu)秀的投資者應(yīng)有的素質(zhì)。

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關(guān)鍵詞：