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李蓓總在半夏投資3月報(bào)中將當(dāng)下的房地產(chǎn)對(duì)標(biāo)2016年供給側(cè)改革的煤炭股，存在3-10倍的上漲空間。

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)的第一次大力度的供給側(cè)改革。

(資料圖)

地產(chǎn)供給下降，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升?？春矛F(xiàn)在還沒(méi)有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)很多市值會(huì)新高。

大家吃瓜看熱鬧，論壇上大部分網(wǎng)友對(duì)蓓總的觀點(diǎn)是冷嘲熱諷的聲音。

地產(chǎn)這兩年暴雷了數(shù)不清的知名的公司，說(shuō)破產(chǎn)就破產(chǎn)，也難怪現(xiàn)在人人嫌棄地產(chǎn)股。

本著你大爺永遠(yuǎn)是你大爺?shù)脑瓌t。

學(xué)霸丟出來(lái)一個(gè)線頭，我們照著邏輯挖一挖，看看有沒(méi)有寶。

在半夏投資3月報(bào)中，蓓總提到持倉(cāng)的地產(chǎn)公司限定3個(gè)條件，國(guó)企、1-3月銷(xiāo)售同比增速平均已經(jīng)大于高達(dá)30%、PB在0.2-0.5之間。

01.

數(shù)據(jù)我們采用克而瑞2022年和2023年1-3月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，取銷(xiāo)售榜的前30名。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

給觀眾老爺科普下，表格中有全口徑金額和權(quán)益金額。

現(xiàn)在房地產(chǎn)很多項(xiàng)目是有兩家甚至多家地產(chǎn)共同出資拿地開(kāi)發(fā)。

全口徑銷(xiāo)售額是所有參股房企均可以100%將銷(xiāo)售額計(jì)入全口徑金額。

比如三家公司合作開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，最終賣(mài)了6個(gè)億。

每家公司都可以統(tǒng)計(jì)自己的全口徑銷(xiāo)售額6億，毫無(wú)疑問(wèn)這樣計(jì)算會(huì)有大量重復(fù)數(shù)據(jù)。

權(quán)益銷(xiāo)售額=銷(xiāo)售額*權(quán)益份額，才是真實(shí)的業(yè)績(jī)。

比如三家公司參股比例相同，每家的權(quán)益銷(xiāo)售額都是2個(gè)億

我們要的是權(quán)益金額，由于沒(méi)有找到現(xiàn)成的同比去年1季度表格，我們手動(dòng)操作。

給觀眾老爺科普表里有兩個(gè)保利。保利發(fā)展在A股上市，保利置業(yè)在港股上市。

兩者均為保利集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)孫公司，保利發(fā)展通過(guò)間接方式持股保利置業(yè)。

表里按照同比增速30%-50，50-100%，100%分為3檔，并用3個(gè)填充色進(jìn)行區(qū)分。

打開(kāi)優(yōu)等生華潤(rùn)置地的K線，去年底政策放松后直接歷史新高，當(dāng)前回調(diào)后距離歷史新高不過(guò)10%。

是不是開(kāi)始接受地產(chǎn)大機(jī)會(huì)的邏輯了，那么有沒(méi)有還沒(méi)有漲的，彈性更大的？

PB，市凈率=每股股價(jià)除以每股凈資產(chǎn)=總市值除以總凈資產(chǎn)。

簡(jiǎn)單理解，PB越低，越低估。

蓓總提到持倉(cāng)個(gè)股PB在0.2-0.5之間。

A股并沒(méi)有滿足PB小于0.5的地產(chǎn)股。港股有大把，直接用券商軟件中的選股器，篩選PB小于1的內(nèi)房股。

篩出來(lái)的數(shù)據(jù)同時(shí)滿足國(guó)企、1-3月銷(xiāo)售同比增速平均已經(jīng)大于高達(dá)30%、PB在0.2-0.5之間。

三個(gè)條件的只有保利置業(yè)和中國(guó)金茂兩家公司，PB分別是0.187，0.346。

放松一點(diǎn)PB要求，中國(guó)海外發(fā)展（中海地產(chǎn)）、綠城、越秀，PB分別是0.552，0.622，0.677。

低估值+高增速最佳標(biāo)的：保利置業(yè)同比增速200%+，PB0.187

02.

當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)增長(zhǎng)，但股價(jià)還未上漲，左側(cè)買(mǎi)入的階段。

市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的主流敘事還處于救市，沒(méi)有切換到市占率提升，資產(chǎn)重估的邏輯。

而且邏輯再好的標(biāo)的，沒(méi)有資金買(mǎi)入也沒(méi)辦法走出流暢的上漲。

大家都坐轎子，那誰(shuí)可能是未來(lái)抬轎子的人呢？

當(dāng)然是可愛(ài)的機(jī)構(gòu)們。

依舊是老錢(qián)最喜歡的卡位思維，卡在機(jī)構(gòu)必經(jīng)之路上等他們來(lái)抬轎子。

找到機(jī)構(gòu)偏愛(ài)的花嬌子，我們用慧博搜索房地產(chǎn)的行業(yè)策略研報(bào)。

分析師限定新財(cái)富，國(guó)內(nèi)研究員最高榮譽(yù)稱號(hào)。

研報(bào)頁(yè)數(shù)限定20頁(yè)以上，過(guò)濾掉灌水的水文。

時(shí)間跨度限定930政策節(jié)點(diǎn)。

2022年“930”通過(guò)央行、財(cái)稅等多部門(mén)協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

找到有效研報(bào)不到20篇，側(cè)面說(shuō)明當(dāng)前的關(guān)注度十分冷清。

其中高頻出現(xiàn)的公司就是機(jī)構(gòu)未來(lái)買(mǎi)入的路徑。

廣發(fā)

海通

華泰

申萬(wàn)宏源

地產(chǎn)能漲3-10倍，大家第一反應(yīng)都是不可能。

無(wú)論是為了易于傳播還是喊口號(hào)給自己壯膽，并不重要。

重要的是當(dāng)前具有概率和賠率優(yōu)勢(shì)。

一輪主升不可或缺的要素：邏輯、業(yè)績(jī)、估值。

跌的多才有未來(lái)的彈性，加上基本面好轉(zhuǎn)的邏輯，股價(jià)戴維斯雙擊。

再加上未來(lái)可能市場(chǎng)接受地產(chǎn)的新故事，帶動(dòng)估值提升，才會(huì)出現(xiàn)三擊10倍股。

我們給這個(gè)口號(hào)打個(gè)折，1.5-5倍，再求個(gè)平均值2-3倍，是不是不好像貌似實(shí)現(xiàn)起來(lái)容易了很多。

如果他是10倍股，那先漲個(gè)2倍再說(shuō)。

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往期回顧：價(jià)值投資熊市抄底指南：從希望之巔到絕望之谷

$萬(wàn)科A(SZ000002)$$保利發(fā)展(SH600048)$$中交地產(chǎn)(SZ000736)$

#李蓓稱地產(chǎn)存在“十年一遇級(jí)別”機(jī)會(huì)#

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