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現(xiàn)在對暴雷后“巨虧”的房企,估值看PB也不行了! 環(huán)球微頭條

2023-03-20 14:25:15 來源:雪球網(wǎng)

我原本在《地產(chǎn)股的正確估值方法、極簡估值方法和操作策略》這個帖子里說了:對地產(chǎn)股,看PE(市盈率)毫無意義!看NAV(每股資產(chǎn)凈值)是最接近正確的估值方法,只是行情軟件上沒有它,一般人也做不到如何估算NAV;看PB(市凈率)可以當做一種極簡但是易行的估值方法。

但是,上述方法,無論是看NAV、還是看PB,都僅適用于比較正常的情況下!


(相關資料圖)

而現(xiàn)在,是處在極不正常的情況下!自從2021年10月份房地產(chǎn)市場的“拆雷行動”被搞成了一場“連環(huán)引爆導致塌方事故”到如今仍有氣無力,暴雷(現(xiàn)金流緊張導致債務違約)的房企齊刷刷地拋出巨虧的財報——我認為會是無一例外!

而且,我認為它們都是有意做賬做成巨虧的!

它們?yōu)槭裁催@么做,請參見我的另一個帖子《房企財報突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》。此外,再補充(訂正)一個我之前在其中的“可以賣慘”這一條中沒有說透、現(xiàn)在感覺有必要單列出來的重要原因:

通過“擺爛”與債權人進行博弈,把財報做成巨虧大大降低項目和公司整體賬面上看起來的清算價值,避免被債權人起訴要求項目子公司或公司本身進入破產(chǎn)清算程序。“巨虧”,也就是相當于在對債權人說:如果你們要起訴進入破產(chǎn)清算程序,無論是針對項目子公司還是公司本身,那么你們(和法院)就要看到,現(xiàn)在的(賬面上的)清算價值恐怕并不能覆蓋你的債權;如果你們不這么做,反而有可能等到市道好轉就能還上你們的錢?!半p贏”還是“雙輸”,你們要考慮清楚!

其實債權人也不傻,也會權衡利弊。這就是為什么債權人紛紛接受與暴雷房企協(xié)商債務重組、債務展期,而沒有要求更激進的破產(chǎn)清算,甚至連通過訴訟要求強行凍結和劃轉資產(chǎn)償債的從總體上看也并不太多。因為,從理智上,他們相信目前的房地產(chǎn)市場的這種極不正常的狀況并不能維持太久,政策必將出手相救,否則造成的后果會遠超常人所能想象!

傻的是股民!一看誰財報巨虧,就認為這家房企真不行了,應該趕緊跑路,或者打死不碰!還擺出貌似頗有道理的“估值依據(jù)”——不說PE慘不忍睹了,就是PB都“原本以為很低,一下子高了不少!”。是這樣嗎?既是,也不是——

財報巨虧,的確會導致賬面上的歸屬股東凈資產(chǎn)突降、PB 突升,實際上連NAV都是突升的,因為歸屬股東凈資產(chǎn)也是NAV的一個比較大的組成部分。表面上,(基于價值投資理念的)投資價值的確是突降的!

但這只是表面上,這么看問題完全是“呆會計”的看法!

首先,我們要看到這種財報巨降甚至巨虧在很大程度上是做賬做出來的,尤其是巨虧的財報!相信看過我上面給出鏈接的《房企財報突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》一文的人會有所領悟。在這種賬面上,歸屬股東凈資產(chǎn)是極度扭曲的——換句話說,暴雷后巨虧的房企,實際上比它賬面上看起來值錢。

其次,正因為歸屬股東凈資產(chǎn)是極度扭曲的,基于歸屬股東凈資產(chǎn)計算的PB也是極度扭曲的——換句話說,暴雷后“巨虧”的房企,看它的PB(或NAV)的意義也失去很多了,“虧”得越多,失真越厲害。至于到底失真有多厲害,如果你不能做到準確還原這些房企財報上的失真(事實上你站在房企財務部門之外是做不到的),你就只能猜了。因此,如果你還要看PB,你需要做的也許是在你看到的PB上先除以某個毛估估的大于1的正數(shù),例如1.5、2、甚至2.5……,然后再來重新感覺一下。

所謂價值投資,估值是錨!但如何才能比較準確地對一家房企進行估值,本來就是一個很難的問題,現(xiàn)在則是難之又難!不過好在,即使你不能做到用完全靠譜的方法做到完全準確的估值,只要你真的懂房地產(chǎn)業(yè)務、懂房地產(chǎn)財務、懂得目前的大勢,你還是能用各個房企在前幾年正常運營時的估值指標值作為參考點,往正確而不是錯誤的方向粗略判斷目前各個地產(chǎn)股的估值(比如PB,或NAV)相對大致如何、以及未來會如何演變。只是,不要再無知地拿現(xiàn)在你看到的PB說話了,(本文強調(diào)的就是)它已經(jīng)嚴重失真了!

至于還在拿PE說話的,我只能說,對于地產(chǎn)股,你根本就沒入門!事實上,除了對極少數(shù)極其類似債券的股票,你對所有的其它股票該如何估值也都沒入門,更千萬不要開口閉口價值、估值、價值投資這類詞匯!

(深度思考,原創(chuàng)評論,碼字不易,歡迎加關注?。?/p>

$榮盛發(fā)展(SZ002146)$$佳兆業(yè)集團(01638)$$融信中國(03301)$

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